Rétroactivité et révision du loyer dans un bail commercial

Au cours d’un contrat de bail commercial, le bailleur peut augmenter ou diminuer le montant du loyer initial en cours de bail ou à la fin d’une période triennale. Toutefois, cette opération est encadrée par la loi et varie en fonction du statut rétroactif de celui-ci. L’objectif de cette règle consiste ainsi à protéger le locataire en fixant une révision légale qui a pour rôle d’empêcher les hausses de loyer.

Quelles sont donc les dispositions prévues par la loi en cas de rétroactivité du loyer dans un bail commercial ? Ce guide Valoris vous apporte des éléments de réponse !

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Encore appelé bail 3-6-9, le bail commercial est un contrat de location dans lequel un bailleur loue à un locataire, un local à usage commercial. Dans cet acte, le local doit être uniquement soumis à des activités commerciales ou artisanales. Le statut de ce bail donne accès à certains droits, comme le droit à l’indemnité d’éviction ou au renouvellement.

Selon l’article L.145-1-I, alinéa 1er du Code de commerce, le bail est dit « commercial » lorsqu’il se compose de plusieurs éléments, à savoir :

• Le local commercial ;
• Le contrat de bail ;
• Le fonds de commerce ;
• L’immatriculation du preneur au registre du commerce des sociétés (RCS).

La durée de ce bail est conclue pour 9 ans au minimum, mais le bailleur et le locataire peuvent librement décider d’une durée plus longue. De plus, le contrat doit inclure une clause qui doit préciser le montant du loyer demandé par le propriétaire.

Révision du loyer dans un bail commercial : que faut-il savoir ?

Dans un contrat de bail commercial, le loyer peut faire l’objet d’une révision tous les 3 ans. Encadrée par la loi, cette révision est appelée « révision triennale ».

Qu’est-ce que la révision triennale ?

Selon les textes juridiques, le loyer d’un bail commercial peut être révisé après une période de trois ans. La révision triennale est la possibilité qu’a le bailleur de réviser le montant du loyer après une période de trois ans. Ce remaniement n’est pas automatique et peut être appliqué lorsque le contrat de bail ne le prévoit pas.

La révision triennale peut être demandée par le bailleur pour plusieurs raisons, à savoir :

• Le renouvellement du bail commercial ;
• L’entrée du locataire dans les locaux ;
• Le remboursement des coûts de construction ;
• La prise d’effet de la révision précédente.

La demande de révision doit être transmise au locataire par acte du commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Lorsque le locataire accepte la révision, il peut répondre soit par écrit, soit en payant normalement la nouvelle somme.

Pour avoir une idée plus précise du montant des loyers dans différentes villes et comment cela peut influencer la révision de votre bail commercial, consultez notre guide sur les prix au mètre carré des locaux commerciaux dans différentes villes. Cette ressource vous fournira des informations actualisées et essentielles pour comprendre les variations de prix et mieux anticiper les révisions de loyer.

Quel plafonnement pour la période triennale ?

Dans un bail commercial, le déplafonnement du loyer consiste à limiter la variation du loyer. Ce mécanisme ne s’applique qu’à ces types de baux, à l’exception des bureaux, des terrains et des locaux monovalents.

Pour calculer le montant maximal du loyer en cas de plafonnement, il suffit de prendre le loyer initial et d’y ajouter 20% de sa valeur. Selon les calculs, le propriétaire ne peut pas demander au preneur de payer une somme mensuelle qui excède 628 € hors charges.

Quel déplafonnement pour la révision triennale ?

En principe, la révision triennale est plafonnée dans un bail commercial. Elle ne peut pas dépasser la variation de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou de l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Pour un cas de révision, le bailleur peut demander une augmentation de loyer déplafonnée, selon deux cas, à savoir :

• En cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ;
• En cas de changement d’activité ou de déspécialisation du bail.

En effet, la demande des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné le déplafonnement a permis de limiter la variation du loyer. Dans ces cas, le loyer n’est pas plafonné et son montant peut correspondre à la valeur locative des locaux.

Que se passe-t-il en cas d’oubli de révision du loyer commercial ?

Il arrive parfois que le bailleur oublie de réviser le loyer à la date prévue. Dans ce cas d’espèce, il existe principalement deux cas de rattrapage :

• Si le bail comporte une clause d’indexation automatique : il est possible pour le bailleur de remonter sur les 5 dernières années pour demander le paiement des arriérés. Dans ce cas spécifique, le paiement se fera en fonction d’un indice trimestriel de référence qui figure sur le contrat initial ;
• Si le contrat ne comporte pas de clause d’indexation automatique : dans ce cas, aucune rétroactivité n’est possible, car la révision du loyer ne prend effet qu’après la demande.

Selon l’article R145-20 du Code de commerce, « le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande ». Autrement dit, si le bail ne comporte pas de clause d’indexation automatique, les augmentations de loyer sont perdues et aucun arriéré ne peut être demandé.

Maintenant que vous êtes informé sur la révision et la rétroactivité du loyer en bail commercial, si vous cherchez les meilleurs locaux commerciaux, faites appel à l’expertise de Valoris Real Estate pour un accompagnement personnalisé. Découvrez notre sélection de locaux commerciaux en cliquant ici.