Sous-location ou cession de bail : que faut-il choisir ?

Dans un contrat de location, le locataire est généralement tenu de quitter le logement à la fin du bail. Toutefois, il arrive parfois que celui-ci souhaite quitter partiellement ou temporairement son logement avant la fin de la période définie. Il peut alors décider de céder ou de sous-louer son local.

Que faut-il utiliser entre la cession de bail et la sous-location ? Nos spécialistes Valoris vous disent tout. Découvrez les réponses dans la suite de ce guide pratique.

Qu’est-ce que la cession de bail ?

La cession de bail peut être définie comme une méthode de transfert de contrat dans laquelle le locataire cède son droit à une personne tierce. Lors de cette méthode, le nouveau locataire bénéficie des mêmes droits et devoirs que son prédécesseur. Ainsi, il devient légalement le nouveau propriétaire des lieux.

La pratique de la cession a été initialement instaurée pour les locaux à usage commercial. C’est pourquoi, la majeure partie du temps, elle s’opère en contrepartie du paiement d’un prix.

Quels sont les types de cession de bail ?

Dans la cession d’un fonds de commerce, le droit au bail fait partie des composants les plus essentiels. Cependant, le locataire peut décider de céder son droit au bail sans y inclure le fonds. Ainsi, il existe deux types de cession, à savoir :

• La cession du fonds de commerce : dans la cession du fonds de commerce, le locataire cède une universalité juridique. En d’autres termes, il transfère l’ensemble des éléments qui composent le fonds de commerce, parmi lesquels le droit au bail ;
• La cession du droit au bail : le locataire ne cède que le local à une tierce personne. Dans ce cas spécifique, il ne cède ni l’enseigne, ni la clientèle, ni les outils de production, mais uniquement le droit de se maintenir sur les lieux.

La cession du droit au bail est généralement moins coûteuse que la cession du fonds de commerce. Toutefois, le bailleur a la possibilité de mentionner une clause qui interdit au locataire de céder son droit au bail en cas de mauvais comportement.

Quelles formalités pour la cession du droit au bail ?

La cession du droit au bail est soumise au respect de plusieurs règles, à savoir :

• L’établissement d’un état des lieux : selon l’article L. 145-40-1 du Code de commerce, il est nécessaire de procéder à un état des lieux avant toute opération de cession ;
• La signification de la cession au responsable du bail : comme le mentionne l’article 1690 du Code civil, la cession du droit doit impérativement être signifiée au bailleur. Celui-ci a 15 jours à compter de la période de réception pour donner sa réponse ;
• La définition des clauses relatives à la forme : le bailleur principal a la liberté d’intervenir dans le processus de cession sans que ce droit lui permette d’en contrôler la régularité. Ainsi, il ne peut pas interdire au locataire de louer son logement, à part si l’une des clauses du bail principal le mentionne ;
• La clause d’agrément au bailleur : c’est une clause qui oblige le locataire et le sous-locataire à obtenir l’accord du bailleur avant toute opération.

Les autres clauses du sous-contrat contiennent les informations qui conditionnent la prise du local entre le locataire et le sous-locataire (payer le loyer, distribuer les charges, etc.).

Qu’est-ce que la sous-location ?

La sous-location est une pratique dans laquelle un locataire met partiellement ou entièrement son logement à la disposition d’un tiers. Tout comme une location normale, cette technique implique le paiement d’un loyer et n’est autorisée que si le propriétaire légal a donné son accord.

Quelles sont les clauses d’un bail de sous-location ?

Tout comme le contrat de bail initial, le contrat de sous-location doit être soumis à de nombreuses règles, à savoir :

• Définir les clauses de résiliation ;
• Obtenir la signature du propriétaire principal ;
• Définir un rapport entre les trois parties du contrat de bail ;
• Définir les clauses de paiement du loyer ;
• Etc.

Si ces nombreuses conditions ne sont pas réunies, la sous-location devient irrégulière et le sous-locataire est considéré comme un occupant sans titres ni droits.

Sous-location ou cession de bail : que faut-il choisir ?

La sous-location et la cession sont des formes de transfert de bail où le locataire est tenu d’informer le bailleur par écrit de son intention. Selon les cas, ces méthodes peuvent apporter des avantages conséquents au bailleur ainsi qu’au locataire principal.

Toutefois, le Code civil prévoit des cas particuliers où ces opérations ne sont pas autorisées. Parmi les cas les plus récurrents, nous pouvons citer :

• Dans un logement d’habitation à loyer modique ;
• Dans une résidence familiale où l’un des conjoints refuse la sous-location ;
• Dans un logement d’établissement d’enseignement.

En cas de refus du bailleur principal, le locataire peut déposer une demande au tribunal administratif du logement pour forcer celui-ci à accepter les termes. Cette alternative n’est possible que si le propriétaire des lieux ne possède pas de motif sérieux.

Quels sont les avantages de la sous-location ?

La sous-location est une solution adaptée pour des locations de courte durée. Lorsqu’elle est légale, elle présente de nombreux avantages pour les différentes parties :

• Le bailleur bénéficie d’un nouveau locataire sans avoir à mener des recherches ;
• Le bailleur continue de percevoir son loyer même en l’absence du locataire ;
• Le sous-locataire peut profiter des aides aux logements et économiser en frais de recherche de logements ;
• Etc.

De plus, la sous-location a pour avantage principal de permettre à un locataire de libérer temporairement son local avec la garantie de le retrouver.

Quels sont les avantages de la cession de bail ?

La cession de bail intervient beaucoup plus dans le cadre des baux commerciaux. Son principal avantage est de permettre à une entreprise d’obtenir un gain de trésorerie immédiat, car la cession constitue une alternative au renforcement des fonds.

De plus, le fait de céder un bail peut permettre à une entreprise de renforcer son bilan en allégeant le poids de sa fiscalité et en diminuant son endettement.

Au final, la cession et la sous-location sont des méthodes de transfert de bail qui présentent des avantages spécifiques. Selon le cas, le locataire peut décider de sous-louer ou de céder son bail, mais devra tenir compte de quelques critères importants.

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