Cession de bail locatif commercial : principe et formalités

Vous envisagez quitter votre local commercial avant la fin du contrat de location. De ce fait, plusieurs questions vous préoccupent et vous font douter du bien fondé de cette résolution. Toutefois, il s’agit d’un acte qui possède de nombreux avantages tant pour le locataire que pour le propriétaire. Comment réaliser une cession de bail locatif ?

Découvrez dans notre article Valoris toutes les formalités et les règles à considérer avant de céder son commerce.

Qu’est-ce que le bail commercial ?

Le bail commercial est une convention de location d’un bien immobilier. Ce dernier doit être à usage commercial, artisanal ou industriel avec existence de l’exploitation d’un fonds de commerce. Il concerne un bailleur ou propriétaire et un locataire.

Le bail commercial s’étend sur une période de 9 ans minimum. Il ne peut être conclu pour une durée indéterminée. Dans la pratique, le maximum est de 12 ans, suivant les cas les plus fréquents.

Existe-t-il une forme obligatoire du bail commercial ?

Il n’existe pas de forme obligatoire du bail commercial. Verbal ou écrit, tout est possible. Toutefois, en pratique, un bail commercial écrit atteste de l’existence du contrat et permet de définir clairement les obligations des parties. Les baux commerciaux écrits sont établis sur papier ou par voie électronique.

Ils doivent être obligatoirement dressés par un notaire, si la durée du bail est supérieure à 12 ans. Ce cas de figure concerne aussi le bail qui porte sur les débits de boissons (bar, restaurant, etc.).

Quel est le statut du bail commercial ?

Le bail commercial entraîne systématiquement un ensemble de normes et de règles à l’égard du bailleur et du locataire.

Le statut de baux commerciaux profite surtout au locataire par divers avantages dont :

• Le droit au renouvellement (après 9 ans d’activité) ;
• Le droit à une indemnité d’éviction lors d’un non-renouvellement ;
• Le droit à une révision du montant du loyer tous les 3 ans ou selon une disposition d’échelle mobile prévue par le contrat ;
• Le droit à une résiliation de la convention à chaque période triennale d’où son nom de bail 3 6 9.

Il est important de noter que ces règles s’appliquent si le locataire réunit les éléments suivants :

• Le contrat de bail commercial signé par les parties concernées ;
• L’existence d’un fonds de commerce.

Un autre élément tout aussi indispensable est l’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés.

Qu’est-ce qu’une cession de bail locatif ?

La cession de bail locatif est une convention par laquelle le locataire transfère à un tiers ses droits et obligations. Ces derniers découlent du contrat de bail immobilier lui-même. Le bail n’est donc pas rompu. Le cessionnaire poursuit la location selon les conditions et obligations liées au bail.

Le bail d’ habitation est cédé si le contrat l’autorise avec une autorisation du bailleur. Ceci selon le Code civil, article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Tandis qu’en cas de cession de bail commercial, il peut exister des clauses limitant le changement de locataire. Par exemple, la clause empêchant la vente du droit de bail sans fonds de commerce.

Après avoir reçu l’accord du bailleur, le locataire peut déterminer un cessionnaire. Les nouveaux droits et obligations doivent être définis avant de formuler et de conclure le contrat de cession.

Le locataire cède alors le bail et évite ainsi de payer le loyer pendant la période du préavis.

Quelles sont les modalités d’une cession de bail locatif commercial ?

Le locataire peut choisir l’une des deux modalités avant de vendre son droit de bail. Il a la possibilité de céder le bail uniquement ou de l’accompagner du fonds de commerce.

Cession de droit au bail locatif uniquement

Le droit au bail peut être cédé seul lorsque le locataire souhaite garder le fonds de commerce. Le cessionnaire ne conclut pas de nouvel accord, mais fonctionne avec les obligations du contrat initial. Il aménage le local commercial et jouit de la période restante de validité du contrat.

Pour que le locataire cède son local seul, il a besoin de l’accord du propriétaire du bien. Cet acte peut être payant ou à titre gratuit.

Notons que le bailleur peut empêcher la cession seule du droit de bail grâce à une clause du bail l’interdisant. Cette dernière doit exister à la signature de la convention initiale. Elle oblige le nouveau locataire à pratiquer la même activité commerciale.

Cession de droit au bail locatif accompagné du fonds de commerce

Le cédant offre le local et le fonds de commerce intégralement (activité, clientèle, etc.). Cette forme de cession ne tient pas compte de la clause d’interdiction signifiée par le contrat. Le bailleur, dans ce cas, ne peut qu’accepter le changement de locataire.

Il existe des conditions liées à cette cession. Nous pouvons considérer :

• La clause de solidarité : le règlement des loyers, la réalisation des obligations et les attributions du bail sont à la responsabilité des cédant et cessionnaire. Elle court sur une période de trois ans dès le moment où la cession est conclue ;
• La clause d’agrément : il est important de solliciter l’autorisation du bailleur avant de souhaiter une cession. Cette disposition a pour finalité de circonscrire l’acte de cession sans l’empêcher d’avoir lieu.

Le cédant fait enregistrer la cession de bail dans un journal d’annonces légales en respectant le délai de 15 jours après sa conclusion.

En cas de non règlement de loyers du cessionnaire, l’ancien locataire a le devoir de verser la somme due au bailleur.

Nos agents immobiliers Valoris sont prêts à vous accompagner pour tout acte de cession de bail locatif. Contactez-nous dès à présent pour la suite de vos activités artisanales ou l’achat de murs commerciaux.