Tout savoir sur le bail verbal professionnel !

Un bail verbal représente un vrai contrat de location de logement qui suit les mêmes dispositions qu’un bail écrit, sauf que le loyer est donné verbalement au locataire.

En vertu du principe de la liberté contractuelle, un bail professionnel peut être conclu sous n’importe quelle forme. Ainsi, bien que fortement déconseillé, il est possible de conclure un bail professionnel sans écrit.

Dans cet article, nos experts Valoris vous donnent toutes les informations relatives au bail verbal professionnel.

Quelles sont les caractéristiques d’un bail verbal professionnel ?

Un bail verbal professionnel est un accord oral entre le locataire et le propriétaire sur les conditions de location du local professionnel. Bien que la loi du 6 juillet 1989 stipule qu’un bail doit être écrit et signé par les parties (le bailleur et le locataire), la jurisprudence reconnaît à plusieurs reprises la validité des baux verbaux. Cette loi sur les contrats de location énonce les règles applicables à tous les contrats de location verbaux. Le bail verbal est donc soumis aux dispositions légales suivantes :

• Durée minimale du bail 6 ans ;
• Obligation du locataire de payer le loyer ;
• Respect des règles de signalement à la sortie du logement ;
• règles de sécurité éventuelles ;
• Conditions applicables à la prolongation du bail.

Ainsi, bien que le bail verbal professionnel soit possible, il est fortement recommandé de rédiger et de signer un document écrit. Les contrats de location verbaux sont légaux, mais aucune des parties ne peut faire respecter le contrat en cas de litige entre le propriétaire et le locataire.

Cependant, même en cas de litige, certains éléments de preuve peuvent être utilisés pour prouver l’existence d’un bail oral, notamment : quittances de loyers, quittances de factures (énergie, eau, etc.), correspondance par e-mail et courrier, etc. Selon l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve incombe au demandeur qui réclame l’exécution de l’obligation.

Comment prouver l’existence d’un contrat de bail verbal professionnel ?

Parce qu’il n’y a pas de document écrit, il peut être difficile de prouver l’existence du contenu du bail, qu’il s’agisse du bail commercial ou professionnel.

La loi prévoit des procédures de confirmation selon que la conclusion du contrat de location ait eu lieu ou non. Ces procédures ne concernent pas le contenu du contrat de location.

En effet, la preuve de la nature et de l’étendue du bien locatif satisfait aux règles de droit commun en la matière.

Les tiers ne sont pas assujettis à cette distinction, ils peuvent donc prouver d’une manière ou d’une autre un contrat de location verbal.

Défaut d’exécution du bail

L’article 1715 du code civil limite la preuve en l’absence d écrit ou de commencement d’exécution d’un bail.

L’existence d’un bail oral ne peut être prouvée par des témoignages.

Deux options sont possibles :

• L’aveu, qu’il soit par voie extrajudiciaire (acte d’huissier par exemple) ou qu’il s’opère en cours d’instance ;
• Le serment prêté, lors d’une audience, par la partie qui niait jusqu’alors le bail.

En cas d’exécution du bail

L’article 1716 du Code civil permet de certifier d’une manière ou d’une autre les conventions verbales de location en cas de commencement d’exécution.

La partie qui réclame la résiliation du bail n’est pas tenue de prouver son existence.

En pratique, la délivrance de quelques reçus de loyer ne suffit pas à marquer le début du service.

La partie qui a démontré l’existence du bail n’a pas à prouver que celui-ci s’est poursuivi.

Comment convertir un bail verbal en bail écrit ?

Un contrat de location écrit est établi à la date de signature et devra contenir toutes les clauses et conditions établies lors du contrat conclu « verbalement ». Il s’agit de toutes les conditions obligatoires de la location selon la législation en vigueur.

• L’identité des parties ;
• La désignation et description du local ;
• La date de prise d’effet initiale ;
• Le montant du loyer et des charges ;
• Le dépôt de garantie.

Ce bail peut également contenir des clauses résolutoires et des clauses de réévaluation de bail. Ce dernier doit indiquer le trimestre de référence. À défaut, la date du dernier IRL publié par l’INSEE à la date d’entrée en vigueur du bail sera retenue.

Enfin, le bailleur doit notifier au preneur sa décision de conclure un contrat de bail écrit, de préférence par lettre recommandée AR, accompagnée d’un projet à cet effet.

Comment résilier le bail verbal professionnel ?

Comme pour les baux écrits, le délai de préavis pour les baux verbaux est de minimum trois mois. À moins que, les deux parties ne s’entendent autrement.

Certes, il est possible de conclure un bail verbalement, mais pour le résilier vous ne pouvez pas procéder oralement.

Pour que l’annulation soit juridiquement effective, le propriétaire doit remplir un formulaire officiel approuvé par l’État. Tout locataire doit savoir que la résiliation formelle d’un contrat de bail verbal par le bailleur peut être contestée devant les autorités d’arbitrage locales. Cela est possible si la résiliation du contrat de bail entraîne un préjudice substantiel pour le locataire.

Les locataires sont également tenus par la loi de résilier le contrat de location par écrit. La résiliation orale n’a aucun effet juridique.

Pourquoi nous vous recommandons un contrat de bail écrit ?

Le bail verbal peut sembler être une solution pratique et satisfaisante au début, jusqu’à ce que surviennent des complications. Les clauses convenues oralement sont difficiles ou impossibles à prouver en cas de litige. Dans de tels cas, nous vous recommandons, en tant que partie, de conserver une preuve de votre accord.

Par exemple, vous pouvez leur demander de confirmer par écrit les parties importantes d’un contrat de location verbal. Une autre possibilité est d’amener des témoins lors des négociations.

En cas de doute, les conditions convenues peuvent être prouvées par un organe d’arbitrage ou un tribunal. Mais au bout d’un moment, cela peut perdre de sa crédibilité parce que le témoin ne se souvient pas de tous les détails.

Une poignée de main est pratique et facile, mais un bon vieux contrat écrit est mieux. Le bail verbal professionnel est compliqué à prouver, c’est pourquoi il est préférable d’opter pour le bail écrit.

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