Négocier son loyer : quels sont les leviers du locataire et du propriétaire ?

Lors de la négociation d’un bail en immobilier d’entreprise, le montant inscrit dans le contrat ne reflète pas toujours la somme que le locataire devra verser. Entre le loyer facial (celui inscrit dans le bail) et le loyer économique (le coût réel payé), la différence peut être significative — et elle peut se négocier !

Pourquoi négocier son loyer ? 

La négociation ne vise pas à tirer un prix vers le bas à tout prix. Elle permet surtout de trouver un équilibre entre les besoins du locataire et les attentes du propriétaire. Plusieurs raisons peuvent justifier cette négociation :

• Travaux d’aménagement ou de remise en état à prévoir à l’installation
• Une entreprise en création, le temps que son chiffre d’affaires progresse
• Une signature sur un bail long et ferme (ex. 9 ans), qui sécurise le propriétaire
• Des locaux vacants depuis plusieurs mois, qui entraînent une perte de revenu pour le propriétaire

Dans ces cas, des ajustements comme des franchises de loyer ou un loyer progressif peuvent rendre le bail plus attractif sans altérer la rentabilité du bien.

Pour les bailleurs, c’est un moyen de valoriser leur actif, limiter les périodes de vacances et s’assurer d’un revenu stable.

Loyer facial vs Loyer économique : quelle différence ?

🔍 Loyer facial

Le loyer facial correspond à la valeur figurant sur le bail entre les deux parties. Il sert de base pour calculer les hausses de loyer ou estimer la valeur d’un bien.

Mais, ce n’est pas forcément le montant payé à la fin…

🔝 Loyer économique

Le loyer économique, quant à lui, correspond au loyer réellement payé par le locataire, déduction faite des franchises et remises commerciales.

Exemple 👇

Imaginons que vous signez un bail de 3 ans pour un local de 100 m², avec un loyer facial de 300 €/m²/an.

• Loyer facial annuel = 300 € × 100 m² = 30 000 € par an
• Sur 3 ans, cela représente : 90 000 €

Mais le bail prévoit 6 mois de franchise de loyer (soit 15 000 €).

👉 Vous ne payez donc que 2 ans et demi de loyer au lieu de 3.

💡 Résultat :

• Loyer réellement payé = 90 000 € – 15 000 € = 75 000 €
• Divisé sur 3 ans, cela fait 25 000 €/an, soit 250 €/m²/an

➡️ Votre loyer économique est donc de 250 €/m²/an, au lieu de 300 €.

Le loyer facial est une base contractuelle tandis que le loyer économique est LA vraie dépense. Et un indicateur de rentabilité réelle pour le propriétaire. 😉