Investir dans l’immobilier d’entreprise : quels sont les avantages pour votre fiscalité ?

L’immobilier d’entreprise reste une valeur refuge pour de nombreux investisseurs, notamment en de sa fiscalité avantageuse. Voici un tour d’horizon des principaux mécanismes qui rendent ce type d’investissement particulièrement attractif.

 Revendez, transmettez… sans (trop) de casse fiscale

💼 Exonération des plus-values professionnelles

Lorsque vous vendez un bien immobilier utilisé dans le cadre de votre activité professionnelle, vous pouvez, sous certaines conditions, éviter de payer l’impôt sur la plus-value réalisée.

👉 Cette exonération s’adresse surtout aux petites entreprises qui vendent après plusieurs années d’activité. Une belle manière de sortir d’un investissement sans alourdir la fiscalité.

🧱 Démembrement de propriété

Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété (le « bien ») de l’usufruit (le « revenu tiré du bien »). C’est une stratégie patrimoniale puissante, à la fois pour réduire l’imposition immédiate et préparer une transmission en douceur, sans fiscalité excessive plus tard.

👉 Exemple : Une société peut conserver l’usage d’un local (usufruit) tandis qu’un associé détient la nue-propriété. À terme, le bien revient pleinement à l’associé, sans droits de succession supplémentaires.

Investissez futé, récupérez plus

💶 Récupération de la TVA

Si vous achetez ou construisez un bien immobilier neuf pour y exercer une activité soumise à la TVA, vous pouvez récupérer la TVA payée sur le prix du bien.

👉 Concrètement, cela veut dire jusqu’à 20 % du montant investi qui vous revient, à condition de respecter certaines règles (comme conserver le bien pendant au moins 20 ans ou payer une régularisation en cas de vente plus tôt).

🌿 Crédit d’impôt rénovation énergétique

Si vous engagez des travaux d’amélioration énergétique dans vos locaux professionnels (chauffage, isolation, ventilation…), vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt, c’est-à-dire un remboursement partiel par l’État.

👉 En fonction des dépenses engagées et de votre activité, jusqu’à 30 % des coûts peuvent être couverts (plafond global et conditions à respecter).

Faites fondre vos impôts pendant que vos murs prennent de la valeur

💡Amortissement du bien immobilier : une fiscalité douce

Contrairement à l’immobilier résidentiel, les biens professionnels peuvent être amortis comptablement, ce qui permet de réduire les bénéfices imposables sur plusieurs années (en général 20 à 30 ans).

👉 Résultat : moins d’impôt à payer chaque année.

🧾 SCI à l’IS : outil d’optimisation

 Créer une Société Civile Immobilière à l’Impôt sur les Sociétés permet de cumuler deux avantages :

• L’amortissement du bien (non possible en SCI à l’IR),
• Et une fiscalité modulable sur les bénéfices (dividendes ou réinvestissement).

⚠️ En contrepartie, la plus-value à la revente est moins avantageuse.

🏛️ Charges déductibles et souplesse de gestion

Les investisseurs peuvent déduire de nombreuses charges : intérêts d’emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, etc. Cela rend l’immobilier professionnel plus flexible que le résidentiel, souvent limité par des plafonds ou régimes forfaitaires.

Placez-vous au bon endroit… pour payer moins !

🏙️ Zones Franches Urbaines – Territoires entrepreneurs (ZFU-TE)

Si vous investissez dans un bien destiné à accueillir une entreprise en ZFU-TE, celle-ci peut bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur les bénéfices pendant 5 ans, puis d’une exonération partielle pendant 3 à 9 ans (dégressive).

🔁 Bassins d’Emploi à Redynamiser (BER)

Les BER visent à revitaliser des territoires en difficulté économique. En y implantant une activité, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur les sociétés pendant 5 ans, sous conditions.

🏛️Exonérations locales (CFE/CVAE)

Certaines communes ou intercommunalités accordent des allègements fiscaux à l’implantation d’entreprises :

• Exonération temporaire de CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) pour les nouvelles entreprises
• Exonération de CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises) dans certaines zones d’aide à finalité régionale (AFR)
• Possibilité de modulation par les collectivités elles-mêmes