Révision loyer bail commercial : définition et formalités

Le coût d’un loyer initial est déterminé par le bailleur et le locataire au cours de la signature du bail. Le prix du bail peut être révisé en cas de baux commerciaux par l’une des deux parties. Cependant, qu’est-ce que la révision du loyer du bail commercial et quelles sont les règles à respecter ?

Nos spécialistes Valoris vous apportent les éléments de réponses pour appréhender ce concept.

Qu’est-ce que la révision du loyer ?

La révision du loyer est la modification du prix de celui-ci pendant l’exécution du bail ou à la date du renouvellement. En matière de bail commercial, elle est encadrée par la loi.

Dans la norme, c’est un ajustement à la valeur locative du bien loué. La valeur locative est un élément délicat à établir. Elle est utilisée pour fixer le montant du loyer à réviser ou à renouveler.

Pour réviser le prix du loyer, ces critères sont à prendre en considération.

• L’état du local : sa vétusté, sa situation géographique, l’espace alloué pour accueillir la clientèle ;
• Les obligations du bailleur et du locataire : elles changent selon les clauses du bail ;
• La destination du lieu : le bail commercial n’autorise que l’exercice d’une activité commerciale ;
• Les éléments matériels des facteurs locaux de commercialité : pour évaluer l’intérêt commercial de la zone (quartier, rue, etc.) ;
• Les coûts des loyers du voisinage : outils de comparaison nécessaires.

Ces critères sus-cités sont énoncés dans le Code de commerce.

Comment réviser un loyer en cours d’exécution du bail commercial ?

La modification du coût du loyer en cours de vie du contrat s’opère suivant deux conditions :

• La révision triennale ;
• La clause d’échelle mobile.

Une troisième condition rarement utilisée peut cependant être notifiée : la clause recette.

La révision triennale du loyer

Le loyer n’est pas révisé automatiquement, mais à la sollicitation du locataire ou du bailleur. En principe c’est le bailleur qui demande une révision. Il s’agit de la révision légale, elle se fait tous les 3 ans.

En outre, ce droit prend effet même s’il n’est pas énoncé dans le contrat.

La révision triennale est encadrée par les articles L.145-37 et L. 145-38 du Code de commerce.

• L’augmentation du loyer ne se fait qu’une fois par an, lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat ;
• Le bailleur peut enchérir le loyer suivant les indices de référence des loyers.

Ces indices sont publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Nous pouvons distinguer deux indices trimestriels applicables en cas de révision triennale.

• L’indice des loyers commerciaux (ILC) : seulement destiné aux locataires commerçants immatriculés au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Il concerne aussi les locataires artisans inscrits au Répertoire des métiers (RM). Il prend en considération la variation des prix des bâtiments neufs (25 %), à la consommation (50 %). Il tient aussi compte du chiffre d’affaires du commerce de détail en intérêt (25 %) ;
• L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) : utilisé dans le cas des activités libérales (cabinets d’avocats ou de médecin, etc). Il est aussi employé en cas de location de bureaux ou d’entrepôts de ravitaillement.

Le loyer peut être reconsidéré au terme des travaux d’amélioration caractéristiques dans le local réalisés par le bailleur. Dans ce cas exceptionnel, la somme majorée doit être acceptée par les parties ou stipulée dans une clause contractuelle du bail.

Le propriétaire doit informer le preneur par acte d’huissier de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

En cas de désaccord, le Président du tribunal de grande instance statue sur la fixation du loyer.

La révision prévue dans la clause d’échelle mobile

À la signature du contrat, le propriétaire et le locataire décident d’une clause d’échelle mobile ou clause d’indexation. Cette disposition entraîne la révision du loyer suivant l’indice de référence énoncé par le bail.

Cet indice diffère en fonction de l’activité pratiquée :

• L’indice trimestriel des loyers commerciaux est appliqué dans le cas des activités commerciales ou artisanales ;
• L’indice des loyers des activités tertiaires concerne les autres activités.

L’indice du coût de la construction (ICC) est souvent appliqué pour augmenter le loyer.

La révision se fait automatiquement à échéance annuelle sans la volonté du bailleur. Elle peut aussi être décidée par les contractants. La loi Pinel du 18 juin 2014 fixe l’enchérissement, sur une année, à 10 % maximum du loyer acquitté l’année précédente.

La révision prévue dans la clause-recette

Le bail commercial peut prévoir une clause-recette ou clause à loyer variable. Cette disposition stipule que le loyer augmente ou baisse selon le chiffre d’affaires de l’occupant du local. Malgré cette variabilité, le loyer possède parfois une partie fixe ou loyer minimum garanti.

La clause à loyer variable concerne souvent les locaux localisés dans les centres commerciaux ou en centre-ville.

Comment réviser un loyer lors du renouvellement du bail commercial ?

Dans le cadre du bail commercial, le locataire a le droit au renouvellement au terme du contrat. Le montant du bail renouvelé est librement fixé par les contractants.

En cas de désaccord, le coût est déterminé par le tribunal judiciaire. Le tribunal statue sur l’application de la norme de plafonnement du loyer.

L’augmentation du loyer est égale à la variation des indices trimestriels des loyers.

Le propriétaire peut réviser le montant du loyer en donnant congé à l’occupant 6 mois avant la fin du contrat. Ceci en offrant un renouvellement avec un nouveau montant du loyer. Le bailleur peut modifier le coût du bail si le locataire veut un renouvellement de contrat de bail.

L’occupant du local peut refuser la révision mais adhérer au renouvellement du bail. Dans ce cas, le litige est arbitré par la commission départementale de conciliation. Si la conciliation subit un échec, le tribunal judiciaire est saisi.

Le loyer déterminé d’un local commercial à la signature du bail peut être révisé par les parties. Il se fait au cours de l’exécution ou du renouvellement du bail.

Votre local commercial subit-il une révision du loyer ? Nos spécialistes Valoris vous accompagnent afin que le bailleur n’abuse dans la mise en place d’un nouveau loyer.