Bail commercial 3 6 9 renouvellement : les conditions

Le bail commercial 3 6 9 est la convention la plus utilisée en matière d’immobilier professionnel. Elle est aussi la plus difficile à appréhender tant dans sa signature qu’en matière de renouvellement. Qu’est-ce qu’un bail commercial 3 6 9 ? Est-ce possible de le renouveler et dans quelles conditions ?

Du principe de renouvellement aux conditions d’exécution, nos experts Valoris vous apportent toutes les précisions nécessaires pour comprendre ce bail.

Qu’est-ce qu’un bail commercial 3 6 9 ?

Le bail commercial 3 6 9 est un contrat de location d’un local signé entre un locataire et un propriétaire. Le locataire dispose d’un local commercial pour exploiter un fonds de commerce ou artisanal.

Il s’agit du bail commercial classique institué dans le cadre d’une activité artisanale, industrielle ou commerciale. Cette activité doit être immatriculée au registre du commerce des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM). Il obéit à des conditions essentielles établies pour mettre en place la sécurité juridique du locataire.

Le propriétaire n’est pas en reste, il jouit aussi de certaines garanties.

La durée d’un bail commercial est de 9 ans maximum. Elle peut être plus longue et ne peut excéder 12 ans que sous certaines conditions.

Il est possible que le locataire résilie le contrat tous les 3 ans à la date de signature du contrat. En outre, le bailleur peut reconsidérer le montant du loyer à chaque période triennale.

Cette révision du loyer ne doit pas outrepasser la variation des indices trimestriels des loyers commerciaux ou du coût de construction. Elle doit ainsi respecter les règles du plafonnement du loyer. Ce dernier est un mécanisme institué pour préserver le locataire d’une augmentation exagérée du coût de loyer par le bailleur.

Quel est le régime juridique du bail commercial 3 6 9 ?

Le bail commercial 3 6 9 ne répond à aucune forme juridique spécifique. Néanmoins, il est important de rédiger ce contrat afin de justifier son existence.

La conclusion écrite protège principalement le locataire en encadrant trois domaines :

• Le montant du loyer : selon le Code du commerce, le loyer initial est librement établi par les parties. Pourtant, la révision du loyer est organisée dans ses articles L.145-37 et L. 145-38 ;
• La rupture ou résiliation du contrat : à la décision du locataire ou du propriétaire, elle est solidement codifiée.

En matière de baux commerciaux, le locataire a aussi le droit au renouvellement. Aucune disposition contractuelle ne peut être contraire à ce droit.

Qu’est-ce que le droit de renouvellement d’un bail commercial 3 6 9 ?

Les contractants du bail commercial 3 6 9 ont la possibilité de renouveler une nouvelle convention. Ce nouveau contrat s’exécute au terme du précédent et peut énoncer de nouvelles dispositions.

Au terme des 9 ans, le locataire jouit d’un droit au renouvellement de son contrat de location. C’est le droit donné au locataire de profiter du renouvellement de son bail au terme d’un contrat par demande tacite ou expresse.

Pour avoir accès au droit de renouvellement, il a le devoir de remplir certaines conditions :

• Être propriétaire du fonds artisanal ou de commerce ;
• Être en possession de son immatriculation (au répertoire des métiers ou registre du commerce et des sociétés) ;
• D’exploiter réellement le fonds de commerce et le local pendant les 3 années avant l’échéance du contrat ou de sa prolongation.

À la fin du contrat, la convention ne se prolonge pas automatiquement. Il est obligatoire de donner congé ou de faire une demande. Cela permet l’achèvement du contrat et la mise en place de son renouvellement.

Quelles sont les différentes conditions pour avoir droit au renouvellement du bail commercial ?

Le droit de renouvellement est impératif lorsqu’il s’agit d’un privilège associé au statut de bail commercial 3 6 9. Il est pratique de le refuser, mais il est interdit d’en démunir le locataire dans une clause quelconque. Si une telle disposition est stipulée, elle est présumée non écrite.

Au terme d’un contrat de bail (9 ans), l’un de ces cas risque de survenir.

• L’un des contractants fait la demande du renouvellement ;
• Le propriétaire peut donner congé au locataire avec offre de renouvellement ;
• Ni le bailleur ni le locataire ne se prononcent.

Le renouvellement à la demande de l’une des parties

Le propriétaire a la possibilité de donner congé avec une proposition de renouvellement. Cette offre se fait par acte d’huissier avec un délai de 6 mois avant la fin du contrat.

Le locataire peut accepter le renouvellement par lettre recommandée. Toutefois, il peut ne rien signifier, son silence est pris comme une approbation. Cette acceptation est prise en compte surtout s’il use encore du local après la fin initiale du contrat.

Le locataire a aussi la possibilité de refuser le renouvellement. Dans ce cas, il a le devoir de se retirer du local au terme du bail. Ceci se fait sans délai vu que le congé déjà signifié met un terme au contrat.

Le preneur peut demander un renouvellement 6 mois avant la fin du contrat. Cette demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Dès lors que la demande met fin au contrat, le bailleur est obligé de répondre avec préavis de 3 mois. Sa réponse est donnée par acte d’huissier de justice.

Le propriétaire est jugé avoir accepté le principe du renouvellement du contrat, en l’absence d’une réponse. Il peut, au contraire, refuser en précisant des motifs sinon il va subir des conséquences pécuniaires lourdes. Il s’agit de verser une indemnité d’éviction au locataire.

Cette compensation sert à réparer les dommages causés par le bailleur au locataire.

La tacite reconduction

Le bail commercial 3 6 9 ne cesse pas automatiquement à l’échéance du contrat. Il revient alors aux parties contractantes de se manifester pour le renouvellement ou le refus.

En cas de silence du locataire ou du propriétaire, le contrat est reconduit tacitement pour une période indéfinie selon l’article L 145-9 du Code de commerce.

La prolongation tacite entraîne les mêmes avantages du statut du bail commercial 3 6 9. Elle n’occasionne pas un nouveau contrat entre les parties car le bail initial est toujours en vigueur.

En d’autres termes, le contrat est illimitée dans le temps. Ensuite, les parties peuvent rompre le contrat en tenant compte du délai de 6 mois.

Le bail commercial est un contrat conclu entre un locataire et un bailleur. Il peut être résilié à la fin de chaque période triennale d’où la dénomination “bail commercial 3 6 9”. Son renouvellement, au terme du bail, est un droit d’ordre public et est soumis à certaines conditions.

Vous pouvez avoir recours à un conseiller immobilier Valoris pour profiter de toute son expertise et éviter des litiges.