Cession de fonds de commerce et bail commercial en détail !
En France, pendant et après le confinement lié à la Covid-19, de nombreux commerces ont été en difficulté. Il est devenu habituel pour les commerçants de quitter leurs locaux en cours d’exécution. Pour éviter de tout perdre, beaucoup ont opté pour la cession de leur fonds de commerce ou de leur bail commercial.
Comment fonctionne ce mécanisme ? Quelles sont les formalités à suivre ? Notre expert en immobilier d’entreprise Valoris vous dit tout ! Tous nos articles sur Valoris-re.com.
Qu’est-ce qu’une cession de bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat de location qui s’effectue sur une longue période et de manière répétée. Le locataire accède à un local commercial en échange du loyer versé à un bailleur.
En principe, ce bail est conclu pour une durée de 9 ans avec le droit de résiliation tous les trois ans. C’est la raison pour laquelle il est appelé bail 3 6 9.
L’activité effectuée dans les locaux loués est soit commerciale, industrielle ou artisanale. Elle entraîne la mise en valeur d’un fonds de commerce.
Le statut des baux commerciaux, avec ses spécificités, donne le droit au locataire de vendre ou de céder son bail.
La cession d’un bail commercial est ainsi un contrat qui transfère les droits et obligations du cédant ou locataire au cessionnaire. L’acheteur effectue ainsi une reprise de bail commercial.
Le cédant est libre de transmettre son bail. Ce qui revient à dire que le contrat ne peut entièrement interdire une cession de bail commercial. Cependant, il est important d’inclure des clauses qui vont encadrer la cession.
La cession d’un bail commercial est réglementée par des conditions impérieuses. Le bail peut, en effet, envisager des dispositions particulières limitant la liberté du cédant.
Comment effectuer une cession de bail commercial ?
L’acte de cession de bail commercial se fait de deux façons. Le locataire cède soit le droit de bail commercial, soit ce droit et le fonds de commerce.
La cession du droit de bail commercial seul
La cession de droit au bail est un accord par lequel le cédant donne à l’acquéreur un local en cours d’exécution. Il s’agit du local avec les droits et obligations qu’il comporte.
Le nouveau locataire se substitue à l’ancien, c’est simplement un changement de locataire. Il jouit ainsi du droit de renouvellement du bail après un délai d’exploitation de 3 ans.
Si une clause obligeant l’accord préalable du propriétaire avant la cession existe dans le contrat, le locataire doit s’y tenir.
Le bailleur peut refuser la cession du bail commercial si elle concerne exclusivement le droit au bail. En effet, le contrat peut comporter une clause interdisant la cession du droit au bail seul.
Le contrat de bail peut faire inclure d’autres clauses :
- Restreignant le choix du locataire à l’acheteur du fonds de commerce ;
- Exigeant de donner le fonds de commerce et le droit au bail ensemble, etc.
La cession peut se faire gratuitement ou moyennant une certaine somme d’argent. Elle ne concerne pas le chiffre d’affaires ou les bénéfices du cédant.
La cession du fonds de commerce
La cession du fonds de commerce entraîne la renonciation à l’ensemble de l’activité commerciale effectuée dans un local. Elle concerne particulièrement :
- Le stock ;
- La clientèle ;
- L’enseigne ;
- Les matériels de production ;
- Etc.
Le changement du titulaire du bail concerne le fonds de commerce et le droit de profiter du local. Le propriétaire ne peut refuser la vente si le cédant donne l’ensemble du fonds de commerce.
En règle générale, aucune clause ne peut empêcher un locataire de céder son bail commercial et son fonds de commerce. Dans ce cas, le bailleur ne peut pas refuser cet acte de cession.
Par ailleurs, des dispositions particulières peuvent faire partie du contrat de bail commercial. Notamment la clause de solidarité, elle est valable pendant une période de 3 ans.
Cette clause implique une obligation morale entre le locataire et l’acquéreur vis-à-vis du propriétaire. Dans les faits, un ancien locataire sera en mesure de régler les loyers du cessionnaire s’il ne le fait pas.
Quels sont les droits et obligations des parties en cas de cession ?
Un acte de cession entraîne des droits et obligations des parties.
Les droits et obligations de l’acquéreur et du cédant
Le nouveau locataire jouit des mêmes droits et obligations que le cédant. Il bénéficie des locaux et doit honorer les paiements des loyers et charges.
Si les loyers ne sont pas réglés, le locataire sortant a le devoir de le faire vis-à-vis du bailleur. Cette situation est encadrée par une clause de solidarité prévue par le bail commercial.
L’acquéreur est désormais le responsable du local et de tous les éléments essentiels du fonds de commerce. Il tire aussi profit de la caution réglée par l’ancien locataire.
Les droits et obligations du propriétaire
Le contrat de bail commercial ne peut exclure la cession du droit de bail et du fonds de commerce. Si une clause d’interdiction est stipulée, l’article L 145-16 du Code de commerce la considère comme non écrite.
Le propriétaire est une partie essentielle au déroulement de la vente du fonds de commerce et du droit de bail. Il s’agit de son bien. Il peut à la signature du contrat insérer une clause qui lui permettra d’intervenir en cas de cession.
Cette disposition peut prévoir un acte de cession du bail commercial notarié pour le rendre concret. De plus, une autre clause peut interdire une activité commerciale différente de celle du cédant.
Généralement, cette situation se produit lorsque le locataire a cédé le bail seul. Le bailleur a le droit de s’opposer.
Quelles sont les procédures à suivre pour conclure un acte de cession ?
L’acte de cession est formulé de façon écrite par acte authentique ou sous seing privé. Les règles suivantes sont obligatoires :
Le respect du droit de préemption
Les mairies peuvent délimiter une zone pour administrer les cessions de baux commerciaux et de fonds de commerce. Ceci dans le souci de préserver l’artisanat et le commerce d’une région.
Lorsqu’un locataire fait une cession, les communes en tirent profit par le droit de préemption. De ce fait, il a le devoir de présenter une déclaration avec une volonté d’aliéner à la mairie concernée. Dans le cas contraire, la vente est considérée comme étant nulle.
La vérification de l’état des lieux
Lors de la cession de bail, un état des lieux doit être réalisé obligatoirement depuis la loi Pinel de 2014. Un huissier de justice, le propriétaire ou le cédant peuvent l’effectuer.
A la sortie de l’ancien locataire et à l’entrée du nouveau locataire, il est important de faire un état des lieux.
L’établissement d’un contrat de cession de fonds de commerce du bail commercial
Il n’existe pas de statuts caractéristiques pour la conclusion d’un contrat de cession. Toutefois, nous pouvons observer certaines prescriptions.
L’acte de cession est conclu entre le cédant et le cessionnaire. Ce document comprend :
- Les conditions du contrat du bail cédé ;
- L’objet de la cession (local, fonds de commerce, etc) ;
- La description du local ;
- La valeur locative du bien cédé ;
- Le coût que représente la cession.
Un avenant au bail commercial peut être mis en œuvre entre le cessionnaire et le propriétaire. Cette convention aide à enregistrer toutes les modifications et évolutions soumises au bail, y compris la substitution des locataires.
L’enregistrement et la publicité
L’enregistrement du contrat de cession est exigé. Le coût des droits d’enregistrement dépend du montant à percevoir à la vente du fonds de commerce :
- 3 % de la part du montant de la vente comprise entre 23.000€ et 200.000€ ;
- 5 % de la part de la somme à percevoir supérieure à 200.000€.
Puis, il est suivi d’une double publication d’avis. L’une dans un journal d’annonces légales (JAL) par l’acquéreur et l’autre au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) par le greffe.
La cession de fonds de commerce du bail commercial se fait concomitamment avec le droit d’utiliser un local. Dans ce cas, le bailleur ne peut empêcher la reprise du local commercial.
Vous ou votre entourage êtes à la recherche de locaux pour le développement de votre activité commerciale ? Valoris, l’expert dans l’immobilier d’entreprise, vous garantit un accompagnement sur mesure pour toute question en rapport avec le bail commercial.
