Bail 3 6 9 : définition et caractéristiques

Le bail 3 6 9 encore appelé bail commercial 3 6 9, est un contrat de bail conclu pour l’exploitation d’un fond commercial, artisanal ou industriel. Ce contrat est soumis à des règles spécifiques, dont le but est de concilier les besoins de sécurité juridique du locataire d’une part et les garanties du propriétaire d’autre part.

Découvrez dans cet article les informations essentielles sur le bail 3 6 9.

Quelle est la définition du bail 3 6 9 ?

Encore appelé bail commercial classique, le bail 3 6 9 peut se définir comme étant un contrat de location signé entre le propriétaire du local commercial et une structure légale. Il régit la collaboration entre le bailleur dudit local et son locataire.

Quel est le principe de la période triennale d’un bail 3 6 9 ?

La période triennale d’un bail commercial est la période au cours de laquelle l’une des parties prenantes au contrat peut mettre fin au contrat de location. C’est un terme utilisé le plus souvent en droit de l’immobilier commercial et ce, dans le cadre du bail commercial. Elle correspond à une période de trois ans qui confère à chaque partie le droit de procéder à la résiliation du bail commercial. Cette résiliation n’est possible que sous certaines conditions.

Bien que bail commercial soit conclu pour une durée minimale de neuf ans, le principe de la période triennale vient scinder en trois cette durée minimale du bail pour permettre à chaque partie d’y mettre fin en cours d’exécution.

La division du contrat de bail commercial en trois périodes égales de 3 ans est donc l’origine de la l’appellation bail 3 6 9 pour désigner le bail commercial.

Quelle est la durée du bail 3 6 9 ?

La durée d’un contrat de bail commercial 3 6 9 est de neuf ans. Toutefois, la durée peut parfois être supérieure ; c’est le cas, par exemple, des baux signés dans les galeries commerçantes des hypermarchés.

Comment est fixé le dépôt de garantie et l’état des lieux ?

Le montant du dépôt de garantie est librement fixé par les parties ; cependant, il est généralement inférieur à deux mois de loyer.

Selon la loi, un état des lieux au moment de l’entrée ainsi que lors de la sortie doivent être réalisés.

Comment est fixé le montant du loyer ainsi que le plafonnement des augmentations ?

Le montant du loyer d’un local commercial ainsi que les détails y afférents (périodicité des paiements, révision, etc.) sont négociés librement entre les parties.

Le montant du loyer peut faire l’objet d’une révision une fois par an ou encore tous les trois ans.

Les modalités doivent être clairement définies dans le contrat de bail.

Comment se fait la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire ?

Une loi de Pinel du 18 juin 2014 rend obligatoire d’indiquer dans le contrat de bail la répartition précise des charges entre le propriétaire et le locataire.

De ce fait, le locataire prend en charge :

• L’eau, le gaz et l’électricité ;
• Les charges de copropriété ;
• La taxe foncière ;
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

En ce qui concerne le propriétaire, il prend en charge :

• Les travaux concernant les réfections du bâtiment (murs, toit, etc.) ;
• Les travaux de mise aux normes.

Par ailleurs, la répartition du coût d’éventuels travaux d’aménagement ou d’amélioration sont librement négociés entre le propriétaire et le locataire.

Comment se fait la résiliation du bail commercial 3 6 9 ?

La loi dispose que, le propriétaire peut décider de résilier le contrat de bail au bout de neuf ans. Toutefois, il doit en informer le propriétaire (au moins six mois avant) par lettre recommandée avec accusé-réception.

Il peut tout aussi décider de résilier le contrat à tout moment pour cause d’invalidité ou de retraite.

Par contre, le locataire quant à lui peut décider de résilier le contrat au bout de 3, 6 ou 9 ans. D’où l’appellation « bail 3 6 9 ». Néanmoins, il dispose du droit de reprendre les locaux d’habitation annexés au local commercial si ceux-ci n’ont pas été occupés au bout de 3 ou 6 ans par le locataire.

De plus, en cas de travaux (destruction pour reconstruction, élévation de l’immeuble, etc.) le propriétaire peut mettre fin au bail à tout moment. Il doit dans ce cas, verser une indemnité d’éviction à son locataire.

Le bail commercial 3 6 9 peut se poursuivre au-delà de sa date d’expiration, cette reconduction est appelée tacite reconduction.

Qu’est-ce que le droit au renouvellement du bail ?

Le droit au renouvellement du bail est un privilège majeur offert au locataire.

Qu’est-ce que le renouvellement tacite du bail commercial ?

Lorsqu’aucune partie prenante au contrat ne manifeste la volonté de renouveler le contrat, cela entraîne automatiquement la tacite reconduction du bail précédemment conclu. Lorsque que les parties souhaitent renouveler le contrat, deux cas de figure sont possibles :

• Le renouvellement proposé par le propriétaire du local : dans ce cas, le propriétaire notifie le locataire par huissier (en respectant un préavis de six mois) et propose un nouveau contrat avec de nouvelles conditions que le locataire peut librement refuser, accepter tacitement, ou encore accepter tout en contestant le nouveau montant du loyer. Dans le dernier cas, le différend est soumis à la commission départementale chargée de la conciliation des baux commerciaux ;

• Le renouvellement est proposé par le locataire : lorsque le locataire souhaite renouveler le bail, il informe le propriétaire par voie d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé-réception. La demande de renouvellement doit spécifier la mention suivante :

« dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

Le propriétaire peut refuser de renouveler le bail dans certains cas (construction, surélévation de l’immeuble, reconstruction, etc.) il doit donc verser une indemnité d’éviction au locataire.

Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ?

L’indemnité d’éviction est un montant correspondant à la valeur du fonds de commerce.

Cependant, lorsque la valeur du droit au bail est plus élevée que la valeur du fonds de commerce (en raison d’une situation exceptionnelle) c’est la valeur du droit au bail qui sera retenue.

Par ailleurs, tant que l’indemnité n’est pas versée, le locataire n’est pas autorisé à quitter les lieux.

Comment procéder à la cession du bail 3 6 9 ?

La loi stipule que le propriétaire ne dispose pas du droit d’opposition à la cession du bail par le locataire à un autre preneur lorsqu’il s’agit d’exploiter le même fonds de commerce.

Si par contre, la cession du bail ne concerne que le droit au bail, et qu’il n’est pas lié à l’exploitation du fonds de commerce, le propriétaire peut s’y opposer.

D’autre part, il est recommandé de préciser les clauses de la sous-location dans le contrat de bail.

Le cas de la vente du local commercial

Depuis 2014, le propriétaire qui émet la volonté de vendre son local commercial doit en informer son locataire, car ce dernier est prioritaire pour l’acquisition.

Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pendant lequel l’offre d’achat reste valable.

Cette priorité ne s’applique pas lors d’une vente du local au conjoint, aux copropriétaires, ou à un ascendant ou descendant du propriétaire.

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