Bail 3-6-9 : résiliation bailleur et caractéristiques !

Que vous soyez entrepreneur ou chef d’entreprise, il est important de disposer de locaux conventionnels pour l’exercice de votre métier. Afin d’obtenir de tels locaux, vous devez passer par la signature d’un bail 3-6-9. Toutefois, la résiliation de ce type de contrat est soumise à plusieurs normes, même pour un bailleur.

Qu’est-ce qu’un bail 3-6-9 et un bailleur peut-il procéder à sa résiliation ? Nos experts Valoris vous éclairent. Découvrez, dans la suite de ce guide, les différentes réponses à vos questions.

Qu’est-ce que le bail 3-6-9 ?

Encore appelé bail commercial, le bail 3-6-9 est un contrat de location conclu entre un bailleur (propriétaire ou usufruitier) et un preneur (locataire) sur la location d’un bien immobilier. Il est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Par ailleurs, la durée maximale du bail 3 6 9 est de 12 ans. Le montant du loyer est librement fixé par les parties.

Un bail commercial ne peut être conclu que pour l’exercice de trois types d’activités à savoir :

• Les activités commerciales : ce sont des fonds de commerce qui se définissent par l’achat et la revente des biens. Ces activités sont liées à des pratiques comme la vente de vêtements, de produits alimentaires, de livres, etc.
• Les activités artisanales : ce sont des industries professionnelles indépendantes. Elles sont du ressort de la prestation de services, de la transformation, de la réparation et de la production. Les personnes comme coiffeur, boucher, chocolatier, etc peuvent y souscrire.
• Les activités industrielles : ces activités concernent la transformation de la matière première. Nous y retrouvons des métiers comme les métiers du bois, l’électronique, les métiers du papier, etc.

En France, le bail commercial est régi par l’article L145-1 du Code de commerce et renforcé par la Loi Pinel du 18 juin 2014 qui a favorisé l’implantation des entreprises. Cependant, la loi n’exige pas de conditions particulières pour la formation du bail 3-6-9. Pour cette raison, qu’il soit oral ou écrit, ce bail reste juridiquement valable dès lors qu’il respecte ses conditions de validité.

Quelles normes de résiliation du bail 3-6-9 par le bailleur ?

Dans les normes, le locataire peut décider de résilier le contrat de bail commercial au bout de 3, 6 ou 9 ans, il s’agit de la résiliation triennale. Il peut aussi décider de donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

Pour le bailleur, il est impossible d’effectuer une résiliation anticipée du bail tant que celui-ci n’est pas arrivé à échéance. Néanmoins, il existe des exceptions légales au bout desquelles le propriétaire peut résilier le contrat de façon précoce.

Lorsque le bailleur résilie le bail sans motif valable, il est tenu de verser à son locataire une indemnité d’éviction. Le preneur peut bénéficier de cette somme à condition que ce dernier réponde aux modalités de renouvellement et qu’il n’ait pas manqué à ses obligations.

En cas de tacite prolongation ou par délivrance du congé

Le bailleur a la possibilité de résilier le bail au terme du contrat de bail. Pour ce faire, il doit donner congé sans renouvellement au preneur avec l’aide d’un avocat spécialisé. Il doit, cependant, respecter un préavis de six mois. S’il ne respecte pas cette norme, le congé prendra effet à la fin du trimestre civil suivant.

Le propriétaire a aussi la capacité de résilier le contrat lors d’une tacite prolongation. Il doit toutefois respecter les mêmes conditions et donner congé six mois à l’avance. Il est important de noter que le congé donné au locataire doit se faire par acte extrajudiciaire. Le bailleur doit alors préciser le motif du refus et indiquer les droits du locataire si celui-ci les remplit.

En cas de refus du renouvellement du bail

Dans le cas où le locataire fait une demande de renouvellement du bail commercial, le bailleur a trois mois pour faire connaître son refus. Si sa réponse ne se fait pas entendre au bout des trois mois, la demande est considérée comme acceptée et le renouvellement est accordé au preneur.

Pour éviter cette situation, le propriétaire du local doit :

• Signaler son refus dans les délais prévus ;
• Notifier son refus par l’acte d’un huissier de justice ;
• Préciser les motifs de refus de façon satisfaisante ;
• Indiquer au locataire qu’il dispose de deux ans pour contester la décision dans une cour de justice.

L’absence de motifs pour un bailleur ne l’empêche pas de signaler plus tard de nouveaux faits. Son opposition sera valable dès lors que les motifs invoqués sont signalés avant ou après le congé.

Au terme d’une période triennale

Le locateur peut donner congé à son locataire à chaque période triennale dans deux cas principaux :

• Si l’immeuble ou le local subit des transformations (constructions, rénovations, surélévation, etc.) ;
• Si le local doit être démoli pour un projet de renouvellement urbain ou pour une restauration immobilière.

Dans ce cas de figure, le locateur devra verser une indemnité d’éviction au preneur ou lui proposer un local commercial de remplacement.

En cas de manquement du locataire

Le bailleur a le droit d’effectuer une résiliation judiciaire en mettant en œuvre des clauses résolutoires. Si une modalité a été insérée dans le bail, le locateur devra signifier au locataire un ordre de sécession dans un délai d’un mois. Si par contre l’infraction persiste, le bailleur peut saisir la justice qui va se charger d’appliquer la résiliation du bail et expulser le locataire.

Le bail 3-6-9 peut être résilié par le bailleur à condition que celui-ci respecte certaines conditions.

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