Résiliation d’un bail professionnel : comment et pourquoi ?

Le bail professionnel s’applique à la location de locaux exploités à des fins professionnelles et destinés aux professionnels du secteur libéral, à condition que le revenu des activités exercées ne soit pas pris en compte dans les bénéfices non commerciaux (ou BNC). Il est plus souple que le bail commercial ou le bail à usage d’habitation, mais également soumis à certaines règles.

Le bailleur ne peut donner congé au locataire qu’au terme du bail dont la durée légale est de six ans, alors que le locataire peut rompre le contrat à n’importe quel moment au cours du bail mais ne dispose pas du droit au renouvellement.

Dans la suite de cet article, Valoris vous délivre toutes les informations sur les conditions de résiliation d’un bail professionnel.

Quelles sont les conditions de résiliation d’un bail professionnel ?

Concernant le bailleur

La loi ne donne pas le droit au bailleur de pouvoir procéder à une résiliation, mais certaines conditions peuvent cependant le conduire à donner un congé à son locataire.

• Dans un premier temps: le bail est arrivé à son échéance et le bailleur ne veut pas renouveler le contrat.
  Dans ce cas, une notification six mois avant la fin du contrat de bail doit être faite au locataire.
  Le bailleur adresse un préavis à son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
• L’autre situation pouvant permettre au bailleur de donner un congé au locataire est le non-respect de ses engagements contractuels tels que le loyer, des travaux non autorisés ou alors faire un autre usage du local.
  Si le locataire ne respecte pas les échéances de loyer, le bailleur peut lui donner congé mais en respectant naturellement un préavis ou par acte d’huissier.
  Le bailleur a le droit d’attaquer le locataire en justice afin d’obtenir une résiliation devant le tribunal d’instance où se trouve le local. Le juge décide de la légitimité de la demande de résiliation et fixe s’il est de besoin les indemnités à verser aux différentes parties dans le cas où le contrat ne prévoit pas de clause résolutoire (elle stipule qu’en cas de manquement à ses obligations contractuelles, le bailleur est en droit de mettre fin au contrat de bail).
  Le non-respect des termes du contrat entraîne obligatoirement (grâce à la clause résolutoire) l’éviction du locataire. Le bailleur adresse d’abord une mise en demeure au locataire par l’intermédiaire d’un huissier de justice, puis s’ensuit l’éviction.

Concernant le locataire

Le locataire quant à lui peut décider de mettre fin au bail à n’importe quel moment, mais ce dernier doit respecter un préavis de six mois et envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur ou faire appel à un huissier.

Si le délai du préavis est respecté, le locataire ne versera aucune indemnité au bailleur et il n’aura pas à justifier sa décision. Cette situation survient très souvent à la suite de l’intention du bailleur d’augmenter le loyer du bail.

Si le bailleur récupère le local pour le vendre, le locataire peut user de son droit de préemption (droit qui confère au locataire la priorité sur l’achat d’un local, vendu par son bailleur).

Si toutes les procédures de préavis ont bien été respectées par le bailleur, le locataire ne peut pas réclamer une indemnité en cas de congé.

Quel est le contenu d’un contrat de bail professionnel ?

La forme d’un contrat de bail professionnel n’est soumise à aucune règle précise. Le contrat est rédigé à la guise des contractants.

Les informations suivantes peuvent y figurer :

• L’identité des parties contractantes;
• La durée du bail professionnel et les possibilités de le renouveler;
• Le montant du loyer et les échéances de paiement;
• Comment sera révisé le loyer;
• Rappeler le droit de résiliation du locataire;
• Définir les modalités pour donner congé à l’échéance du bail;
• La connaissance des obligations des parties contractantes;
• Les juridictions compétentes si jamais survient un litige.

Quels sont les moyens de contournement de la procédure standard de résiliation?

Si le contrat ne dispose pas d’une clause résolutoire, dans le cas où rien n’a été mentionné dans le bail pour envisager cette situation, la justice devient le seul recours pour les parties (bailleur, locataire) d’obtenir la résiliation du bail. Au final, il appartient à un juge de statuer sur d’éventuels manquements du locataire par rapport à ses obligations de contrat ou des abus du bailleur.

Le juge se prononce alors sur l’effectivité des faits, la légitimité et l’éventualité de la résiliation du bail, ainsi que sur de potentiels dommages et intérêts pouvant être octroyés au plaignant.

Les motifs pouvant faire objet de légitimité au cours de la rupture d’un bail sont :

• Les récidives de manquement au paiement du loyer ;
• Le locataire est victime d’espionnage de la part du bailleur ;
• Un changement de la destination des locaux sans accord du propriétaire ;
• La non-conformité des locaux ;
• La mise en sous-location si celle-ci est interdite dans le contrat ;
• La cession si le contrat ne le prévoit pas, ainsi que le refus de réaliser les réparations nécessaires.

Qu’entend-on par clause résolutoire de plein droit ?

Particulièrement utilisée en droit des contrats et principalement les contrats de location, la clause résolutoire prévoit dans le contrat la résiliation automatique de ce dernier en cas de manquement de l’une des parties à ses obligations contractuelles.

Elle sert de facilitateur pour la restitution de son bien par un bailleur dont le locataire ne respecterait pas ses engagements.

En définitive, la résiliation d’un bail professionnel est un peu plus simple que la résiliation des autres types de baux, car le bail professionnel lui-même n’est pas très rigide sur le plan légal. Cependant, certaines conditions peuvent favoriser des complications à ce type de bail. Il est ainsi nécessaire de bien ficeler son contrat de bail professionnel, pour ne pas être pris au dépourvu en cas de litige.

Nos experts Valoris vous accompagnent dans l’ensemble de vos besoins et questionnements immobiliers, dont les conditions propres à la résiliation comme au renouvellement d’un bail professionnel.