Négociation bail commercial : les points essentiels
La négociation d’un bail commercial est une procédure délicate et déterminante pour la bonne marche des relations entre un locataire et son bailleur. Qualifié de contrat complexe, le bail commercial est soumis à un certain nombre de dispositions légales du Code de commerce. Toutefois, malgré ces dispositions légales, il n’en demeure pas moins que la volonté des parties ainsi que leurs accords représentent le fondement dudit bail.
Nos experts Valoris vous donnent dans cet article quelques astuces pour mieux négocier les clauses de votre contrat de bail commercial.
Quelles sont les clauses négociables pour un bail commercial ?
Le contrat de bail est caractérisé par un certain nombre de clauses. Parmi ces clauses, certaines peuvent faire l’objet de négociation et d’autres non. Les clauses négociables lors de la conclusion d’un bail commercial sont les suivantes :
- L’objet du contrat ;
- La révision du montant du loyer ;
- Le plafonnement ;
- La fin du bail résultant de la volonté du bailleur.
Quelles sont les clauses du contrat de bail à négocier ?
Lors de la conclusion d’un contrat de bail commercial, plusieurs clauses peuvent faire l’objet de négociations entre les parties.
La date de prise d’effet d’un bail commercial
La date de prise d’effet correspond à la date à partir de laquelle le contrat débute. Elle correspond également à la date à partir de laquelle débute l’ensemble des engagements financiers du locataire.
En ce qui concerne la prise d’effet du bail, vous pouvez négocier une date de prise d’effet différente de celle souhaitée par le propriétaire. Vous pouvez soit proposer une date plus éloignée soit une mise à disposition anticipée.
Toutefois nous vous recommandons de ne pas suggérer une date trop lointaine, au risque de perdre l’opportunité au profit d’un autre locataire.
La durée minimum d’engagement du bailleur.
Le contrat de bail est conclu pour une période de neuf ans. À cet effet, le bailleur est engagé pour une période de 9 ans, contrairement au preneur.
Le locataire a la possibilité de mettre fin au contrat en respectant une période triennale ainsi qu’un préavis de six mois.
Les clauses à négocier sur le montant du loyer
Il existe un certain nombre de détails que vous pouvez négocier en ce qui concerne le montant du local à louer.
La fixation du loyer initial
La fixation initiale du montant du loyer est libre. Ainsi, il est recommandé de se renseigner au préalable sur la tendance du marché, afin de comparer le montant proposé avec celui des biens similaires disponibles.
A ce niveau, vous pouvez négocier le loyer facial de vos locaux (loyer inscrit dans le contrat après négociation entre les parties). Vous pouvez aussi négocier d’autres arrangements comme par exemple, des mois de loyers gratuits ou encore le financement de travaux.
En revanche, il est fortement conseillé d’éviter la négociation d’un paiement de loyer indexé sur le chiffre d’affaires ou autres ratios relatifs à votre activité.
Le paiement du loyer
Le paiement du loyer est une clause en partie négociable. Dans la plupart des cas, le loyer est réglé d’avance et par trimestre.
Si l’échéance de paiement ne vous arrange pas, vous avez la possibilité d’en proposer une autre au bailleur. Gardez tout de même à l’esprit que le propriétaire a également des contraintes financières et peut vouloir des garanties de paiement.
La révision du loyer
La révision du loyer est une clause non négociable. Elle correspond à une clause de droit commun. Cette clause prévoit que le montant du loyer peut être révisé à la demande du bailleur. Elle peut être introduite tous les trois ans et selon un indice publié à l’INSEE.
Ainsi, il peut s’agir de l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou encore de L’ILAT (Indice des Locaux d’Activité Tertiaire).
Toutefois vous devez savoir qu’il vous est possible de trouver un accord avec le bailleur pour définir un certain montant du loyer qui ne sera pas révisé pendant la durée du bail (montant forfaitaire) bien que dans la pratique cela se fait rarement.
Le plafonnement du loyer
Le plafonnement du loyer est une clause non négociable.
En effet, le loyer ne peut être augmenté au-delà de l’indice inscrit au bail. Par contre, il a été admis par la jurisprudence en date du 4 novembre 2014 que le loyer peut être revu à la baisse s’il ne correspond plus à la tendance locative du marché.
Le déplafonnement du loyer
Le déplafonnement du bail ne peut intervenir que lors de situations précises :
- Le contrat de bail signé pour une durée au-delà de 12 ans ;
- Le contrat de bail signé pour une période ferme de plus de 9 ans ;
- Une variation de la tendance du marché supérieur à 10% du loyer de référence de votre bail.
Le déplafonnement du bail peut être négocié avec le bailleur lors de la signature du bail ou alors au moment où celui-ci doit initier le déplafonnement. Si vous êtes honnête et que vous respectez toujours les échéances, le bailleur sera plus souple pour ne pas risquer de perdre votre contrat.
Le dépôt de garantie
La clause concernant le dépôt de garantie est partiellement négociable. Le dépôt de garantie est une clause qui vise à protéger les bailleurs contre les éventuelles dégradations et les factures impayées de loyer. Généralement, il équivaut à trois mois de loyer (hors charges et hors taxe). Même si dans la pratique, vous pouvez négocier cette clause, (car son montant est fixé librement par le propriétaire) elle se négocie rarement.
Les clauses à négocier concernant les travaux et les charges
La répartition des charges est une clause non négociable pour un contrat de bail signé après le 5 novembre 2014. Cette répartition a été fixée par la Loi Pinel (loi n°2014-626 du 18 juin 2014). Elle énonce précisément les charges qui incombent à chaque partie au contrat.
Néanmoins, rien ne vous empêche de négocier avec votre propriétaire afin que les charges qui vous reviennent, soient in fine payées par le bailleur, même si cela marche rarement.
L’occupation des lieux et sous-location
En principe, le locataire est tenu d’exercer dans le local loué, les activités mentionnées dans le contrat de bail.
Vous ne devez pas négocier un bail trop restrictif, car si votre entreprise se développe dans le futur, vous risquez de voir votre bail résilié à ce titre par le bailleur.
De plus, bien que vous disposez de la possibilité d’introduire une procédure dite de déspécialisation du bail, il est important de préciser l’ensemble des activités que vous allez exercer dès votre entrée ainsi que celles que vous prévoyez exercer dans le futur.
De même, il est nécessaire de prévoir une éventuelle discussion avec le bailleur en cas de restructuration de votre entreprise (fusion, achat, etc.). Cet arrangement a pour but d’anticiper les obstacles éventuels ainsi que votre maintien dans les locaux commerciaux loués.
La clause d’exclusivité et de non concurrence
Vous pouvez négocier une clause de non-concurrence qui énonce que les parties au contrat ne doivent pas exercer des activités concurrentes. Dans la même lancée, vous pouvez également envisager la négociation d’une clause d’exclusivité qui précise fermement qu’un autre locataire ne doit pas exercer une activité concurrente à la votre.
La fin du contrat à l’initiative du bailleur
La loi dispose que le bailleur n’a pas le droit de résilier un contrat de bail avant son terme.
Néanmoins dans certains cas précis, le bailleur peut rompre le contrat à l’issue d’une échéance triennale. Cette résiliation peut par exemple intervenir en cas de travaux de construction, de démolition, de surélévation, ou pour des travaux s’inscrivant dans une opération de renouvellement urbain.
Si par ailleurs, à l’issue de votre location, vous avez envisagez d’acheter le bien, vous avez la possibilité de définir à l’avance avec le propriétaire, un prix d’achat provisoire du bien. Néanmoins, il convient de bien réfléchir pour cause des modifications à la hausse ou à la baisse des prix d’achat de bureaux.
Vous avez pu découvrir quelques conseils pour savoir comment négocier la conclusion de votre bail commercial.
Si vous êtes à la recherche de locaux commerciaux pouvant héberger vos activités commerciales, faites appel à Valoris. Consultez également notre catalogue de locaux commerciaux près de chez vous et bénéficiez des services d’une équipe d’experts en immobilier pour vous suivre dans vos projets.
