Bail professionnel : durée, définition et autres questions

Un bail professionnel est un contrat de bail pour la location de locaux à usage professionnel. C’est un bail dédié aux personnes physiques ou morales exerçant une profession libérale (les notaires, les huissiers, les experts-comptables, etc.).

Valoris, expert en résolution des problématiques immobilières, vous en dit plus dans cet article sur le bail professionnel, ses modalités et sa durée.

Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?

Un bail professionnel est un contrat écrit par lequel un bailleur s’engage à fournir un local dit “professionnel” à un travailleur indépendant en contrepartie du paiement d’un loyer.

Le local loué est utilisé pour offrir des services techniques, des consultations ou des soins dans un cadre réglementé ou non, au profit du grand public ou de clients spécifiques.

Qui peut solliciter un bail professionnel ?

Le bail professionnel est essentiellement fait pour les activités libérales.

Il peut donc concerner :

• Les experts-comptables ;
• Les professionnels de la santé ;
• Les architectes ;
• Les huissiers ;
• Les consultants dans tous les domaines ;
• Etc.

Quelle est la durée d’un bail professionnel ?

Selon la loi n°86-1290 du 23/12/1986 en son article n°57, la durée minimale d’un bail professionnel est de six ans.

Elle est donc supérieure à la durée du bail résidentiel qui est fixée à trois ans minimum, supérieure ou égale au bail mixte (trois ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique, et six ans minimum lorsque le bailleur est une personne morale) et inférieure à celle du bail commercial qui est de neuf ans minimum.

Un bail professionnel ne se renouvelle pas automatiquement. Dans le cas où le bail arrive à son terme et qu’il n’est pas résilié, il peut être renouvelé avec la même durée que le précédent contrat de location d’un commun accord (locataire et bailleur).

Dans le cas contraire, le bailleur va devoir verser une indemnité d’éviction à son locataire.

Peut-on augmenter la durée du bail professionnel ?

Généralement, les propriétaires souhaitent maintenir une durée minimum de six ans. Cette option leur donne l’occasion de mettre fin au contrat et de négocier de nouveau le montant du loyer.

Cependant, si le locataire est en position de force ou si le propriétaire souhaite obtenir un loyer à long terme, augmenter la durée du bail professionnel est possible.

Dans ce contexte, les parties peuvent décider d’un commun accord de fixer une durée plus longue (supérieure à six ans). La durée fixée sera mentionnée dans le contrat.

Peut-on raccourcir la durée du bail professionnel ?

La durée du bail professionnel est irréductible. En d’autres termes, il est impossible de conclure un bail professionnel pour une durée inférieure à six ans.

Cependant, il est donc possible d’aller au-delà mais pas en-deçà.

À quel moment peut-on résilier un bail professionnel ?

La résiliation d’un contrat de bail professionnel peut se faire à tout moment. Cependant, elle est conditionnée par l’envoi d’une notification au bailleur et le respect d’un préavis de six mois.

Pour mettre fin au bail, vous pouvez aussi faire appel à un huissier (acte d’huissier) ou rédiger et envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.

Peut-on sous-louer son local dans le cadre d’un bail professionnel ?

Sous-louer ou céder son local dans le cadre d’un bail professionnel n’est pas proscrit.

Le locataire peut en effet louer son espace à un tiers, à condition d’intégrer dans le contrat de bail des clauses précisant que le bail peut être sous-loué ou cédé.

C’est également le cas pour le bail commercial pour lequel il convient d’établir ces clauses particulières dès le départ.

Quelles différences entre bail professionnel et bail commercial ?

Un bail professionnel est différent d’un bail commercial à plus d’un titre. Alors que le bail professionnel est exclusivement destiné à des activités professionnelles, le bail commercial est essentiellement centré sur les activités commerciales.

On peut également constater des différences sur la durée de ces baux. Le bail professionnel est établi pour une durée maximum de six ans, contrairement au bail commercial qui est établi pour une durée de neuf ans minimum.

Dans le cas d’un bail professionnel, il y a une possibilité de résiliation de contrat en cours de bail alors que cela n’est guère possible dans le cadre d’un bail commercial.

La résiliation d’un bail professionnel peut se faire à tout moment, à condition qu’un préavis de six mois soit remis au bailleur ou au locataire. Pour le bail commercial, elle peut se faire tous les trois ans.

Comment est constitué un contrat de bail professionnel ?

La réglementation en vigueur laisse une grande liberté aux cocontractants (locataire et propriétaire) pour l’établissement du contrat de bail professionnel. Le contenu de ce dernier est donc fixé au gré des deux parties.

Mais dans la rédaction de ce contrat, ils doivent nécessairement prendre en compte les éléments ci-après:

• La mention de l’identité des parties ;
• Les juridictions compétentes à intervenir en cas de conflit ;
• La durée du bail et les différentes modalités de renouvellement du bail professionnel ;
• Le montant du loyer et le moyen de paiement ;
• Les modalités de révision du loyer ;
• Le rappel sur le fait que le locataire a droit de résiliation ;
• Les modalités pour donner congé au locataire.

Peut-on reconduire un bail professionnel ?

Selon l’article n°57 de la loi n°86-1290 du 23/12/1986, le bail professionnel peut être reconduit tacitement sans remplir des formalités spécifiques.

En d’autres termes, la reconduction tacite du bail professionnel n’impose aucune disposition particulière au locataire comme au bailleur. Elle est fixée librement. Le seul changement à opérer ici est la mise en place d’un nouveau contrat.

En effet, selon les dispositions du Code civil, reconduire tacitement un contrat de bail professionnel engendre les mêmes effets que renouveler un contrat. Les parties vont concevoir une nouvelle convention qui devra normalement avoir la même durée que l’ancienne.

Le bailleur ou le locataire est libre de proposer à l’un ou à l’autre de renouveler le contrat de bail professionnel.

Nous retenons que la durée du bail professionnel est uniquement flexible lorsqu’il s’agit de l’augmenter. Réduire la durée du bail professionnel est impossible. Si vous venez d’acquérir un local professionnel ou si vous êtes un propriétaire, adressez-vous à un expert en projet immobilier avant de vous engager. Vous pourrez lui demander toutes informations et dispositions légales concernant la location d’un local professionnel.

L’équipe Valoris est expérimentée dans les services liés à l’immobilier d’entreprise. Nous accompagnons au quotidien les locataires et les propriétaires dans leurs projets immobiliers pour la bonne marche d’une relation locataire et propriétaire.