Zoom sur le marché immobilier lyonnais des locaux d’activités en 2023

Les locaux industriels restent forts face aux difficultés du marché

Les actifs industriels, à la différence des bureaux, ont fait preuve d’une très bonne résilience face aux difficultés du marché immobilier. Bien que le premier trimestre ait été en demi-teinte, ils ont rattrapé leur retard grâce à un deuxième trimestre soutenu et aux baisses modérées des m² transactés sur les 6 derniers mois de l’année. Les résultats sont stables : 333 082 m² se sont échangés cette année contre 333 927 m² en 2022, soit une baisse inférieure à 1% sur 1 an et un recul de 13% par rapport à la moyenne quinquennale.

Le nombre de transactions subit une baisse, là aussi modérée, de 4% passant de 414 en 2022 à 399 cette année.

Avec une faible évolution des m² placés et du nombre de transactions, le panier moyen de 835 m² ne varie que de 3 % à la hausse sur 1 an (807 m² en 2022).

Cette stabilité des résultats se transcrit particulièrement sur les transactions < 1 000 m² qui affichent des résultats proches de ceux de l’année précédente : -3% sur les 0-300 m², +6% les 300-500 m² et – 6% pour les 500-1 000 m². On constate, en revanche, un déséquilibre plus marqué sur les grandes transactions : tandis que le segment des 1 000 – 5000 m² marque une baisse de 8 %, celui des + 5 000 m² est en augmentation de 36 %. 3 transactions supérieures à 7 000 m² ont été recensées cette année contre 1 seulement en 2022. Parmi ces 3 signatures, les 2 plus importantes ont eu lieu en dehors de la Métropole.

Une tendance à l’éloignement qui se renforce

La Métropole concentre la majorité des m² transactés du marché : 59 % du volume s’est commercialisé sur son territoire, soit 197 600 m². La première couronne Est capte à elle seule 44 % (145 000 m²) des m² échangés sur l’ensemble du marché et 49 % des transactions (197).

On constate cependant que les secteurs extérieurs à la Métropole ont tendance à gagner des parts de marché. En 2020, ils représentaient 27 % des m² échangés contre 41 % à fin 2023, avec une croissance constante chaque année.

Les extérieurs Est caracolent en tête avec une demande placée qui triple sur 1 an (2023 : 41 629 m² Vs. 2022 : 13 360 m²) et qui double depuis le début de la dernière période quinquennale (17 688 m² en 2018).
Le nombre de transactions sur l’ensemble des extérieurs s’inscrit également sur une tendance haussière : sur la période 2018-2023, 27% des transactions se sont signées sur les extérieurs contre 18% sur la période quinquennale précédente.

D’une manière générale les utilisateurs ont tendance à s’éloigner de la Métropole pour faire face à un manque d’offre disponible et à la hausse des valeurs, mais c’est encore plus vrai pour des entreprises ayant besoin de s’implanter sur de grandes surfaces.

La structure de l’offre disponible ainsi qu’une plus grande réserve foncière sur les zones éloignées de la Métropole permettent aux grands utilisateurs de trouver des solutions adaptées à leurs besoins. Sur les 9 transactions > 5 000 m² référencées sur le marché, 7 se sont signées sur les extérieurs dont 4 sur le territoire Est.

Les transactions neuves pèsent de plus en plus sur le marché

Les transactions sur des biens de seconde main, qui totalisent 188 560 m², restent majoritaires (57%) en 2023, mais marquent cependant une baisse de 17 % sur 1 an et de 4% de leur nombre (231 mouvements).

Le développement croissant de nouveaux parcs d’activités a permis de mettre à disposition des utilisateurs des biens répondants à leurs besoins, notamment environnementaux et de tailles de cellules.

La place des signatures sur des programmes neufs ou restructurés est de plus en plus importante : de 25 % des m² échangés en 2018, elles représentent 32 % en 2022 et 43 % cette année. Le cumul échangé sur du neuf en 2023 (144 500 m² ) se situe 47 % au-dessus de la moyenne quinquennale (98 000 m²).

Les locaux industriels résistent mais les ventes ralentissent

Sur la dernière période quinquennale, la répartition des m² placés location/vente est de l’ordre de 55/45.

A fin 2023, 71 % du volume transacté concerne des locations, soit 237 300 m². Les ventes, qui cumulent 95 700 m², subissent une baisse de 20%, tant en m² placés qu’en nombre de transactions (118 en 2023).

Si d’une manière générale les locaux industriels résistent bien face au contexte économique, les ventes ont en revanche été impactées par les difficultés d’accès aux financements.

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