Zoom sur le marché immobilier lyonnais des bureaux en 2023
Les grandes transactions absentes mais un socle de PMS solide
Conséquence d’une année 2023 au contexte économique, financier et géopolitique difficile, et des évolutions des tendances de travail, le volume placé sur l’ensemble du marché immobilier de bureaux lyonnais subit, avec un atterrissage à 248 387 m², une baisse de 24% sur 1 an et de 23 % par rapport à la moyenne quinquennale (324 016 m²/an sur la période 2018-2022).
Le nombre de transactions, en revanche, marque une baisse nettement moins significative de 7 % (530 en 2023 contre 568 en 2022).
Ce sont les grandes surfaces qui sont le plus touchées par cette période de crise. Le recul des m² placés est le résultat de l’absence de transactions > 10 000 m² cette année, alors que ce sont environ 4 mouvements/an en moyenne qui sont comptabilisés depuis 2018. Les m² transactés sur les surfaces comprises entre 1 000 m² et 15 000 m² sont en recul de 29 %, dont une baisse de 44 % pour le seul segment des 5 000 m² – 15 000 m² (notons que les surfaces 5 000 – 10 000 m² obtiennent de bons résultats avec une hausse de 9% des m² placés et un nombre de transactions stable). Les grands utilisateurs restent prudents face aux incertitudes touchant le marché et préfèrent repousser leurs projets immobiliers.
A contrario, le créneau des 0 – 1 000 m² reste dynamique, avec un recul de seulement 5% tant en m² cumulés (132 689 m² Vs. 125 787 m²) qu’en nombre de transactions (511 Vs. 484). Ces résultats se situent 4% en dessous de la moyenne quinquennale des m² transactés. Les surfaces comprises entre 300 m² et 500 m² tirent leur épingle du jeu en présentant des résultats stables, voire en très légère hausse (+1,5% des m² / + 2,5 % en nombre).
Le panier moyen de l’immobilier de bureaux lyonnais, quant à lui, subit naturellement une contraction en passant de 573 m² fin 2022 à 469 m² cette année, soit une baisse de 18% sur 1 an. Celle-ci illustre la tendance générale des utilisateurs à diminuer leurs surfaces afin de faire face à la hausse des coûts de leur ligne immobilière.
L’intramuros toujours plébiscité
L’intramuros concentre cette année encore une large majorité du volume placé : près de 195 000 m² se sont échangés sur le territoire de Lyon/Villeurbanne, soit 78 % des m² transactés.
Habitué des podiums, le secteur de la Part-Dieu concentre 18 % du volume global avec 44 300 m² commercialisés pour 82 transactions (15%). Malgré cela, le secteur étant habituellement nourri par les grandes transactions, il subit cette année une baisse de 42 % de sa demande placée. De la même façon, les secteurs de Vaise et Gerland, traditionnellement performants, enregistrent des baisses respectives de 75% et 52%.
À l’inverse, certains secteurs affichent des résultats largement au-dessus de la moyenne quinquennale : Confluence, d’abord, que l’on retrouve sur la troisième marche du podium avec 24 400 m² (+ 100 %), mais aussi des secteurs habituellement plus discrets tels que Préfecture/Universités (+ 137 %) et Hôpitaux/Lyon 8 (+ 113%) qui référence la plus importante transaction du marché avec 8 200 m² pris à bail par Burgundy School Of Business.
S’inscrivant dans la tendance nationale, le secteur de l’Enseignement/Formation a dynamisé le marché : citons Galileo à Confluence sur une surface de près de 8 000 m² ; Ynov, 4 000 m² proche Perrache ; Omnes : 3 000 m² dans le 8ème arrondissement. Ces écoles et centres de formation se positionnent sur des grandes surfaces majoritairement neuves et représentent 16% des m² placés de la Métropole pour 10 transactions.
La surprise vient cette année du Secteur Grand Lyon Est, qui concentre 11% de la demande placée de la Métropole (26 300 m² pour 43 mouvements) et se positionne juste derrière la Part-Dieu et 32 % au-dessus de sa moyenne quinquennale.
Ces résultats, exceptionnels pour le secteur, ne constituent pas une tendance à long terme. Ils sont la conséquence de 4 transactions > 2 000 m² dont la prise à bail de 3 000 m² par Socotec sur une précommercialisation d’Arteparc à Genas et celle de 4 600 m² sur Everest Park.
Le neuf en baisse mais reste attractif
À fin 2023, le neuf représente 46 % des m² transactés sur le marché de l’immobilier de bureaux lyonnais alors que cette part s’élevait à 60% en 2022. Plus précisément, le neuf est en baisse de 42% sur 1 an et se situe 39% en dessous de sa moyenne à 5 ans.
Le recul des transactions > 1 000 m² et surtout l’absence de deals > 10 000 m² consommateurs de surfaces neuves ont directement impacté cette typologie d’actifs.
Cependant, loin d’être une marque de désintérêt de leur part, on constate que si les utilisateurs consomment moins, ils consomment mieux.
Les programmes neufs / restructurés, qui permettent de répondre aux critères ESG et aux normes environnementales, attisent l’intérêt mais leur rythme de livraison ne permet pas de répondre aux besoins exprimés. Le stock de programmes neufs disponibles a tendance à s’assécher, provoquant sur certains secteurs, une tension à l’offre sur cette typologie d’actifs.
Le contexte économique actuel a également créé un déséquilibre location/vente avec des transactions locatives qui ont tendance à gagner des parts de marché. Si sur la dernière période quinquennale, elles représentent en moyenne 72% des transactions, elles atteignent 87 % cette année (216 200 m²), plus haut taux depuis 2018. En revanche leur nombre est stable : 440 mouvements en 2023 contre 441 en 2022.
La baisse de la demande placée est aussi la conséquence du recul des transactions à la vente. La difficulté d’accès à l’emprunt pousse des utilisateurs à reporter leurs décisions à l’acquisition ou à se tourner sur des biens à la location pour répondre à un besoin immédiat.
Le stock d’offre immédiate de la Métropole à fin 2023 s’élève à 415 800 m² en hausse de 33% sur 1 an, conséquence directe de la baisse d’activité du marché cette année. Ainsi, le taux de vacance de 4,6 % en 2022 atteint, à fin 2023, 5,4%.
En parallèle, les livraisons successives sur l’année de programmes volumineux avec une part de vacance sont venus grossir le stock d’offre immédiate, notamment sur la Part-Dieu avec To-Lyon (4T) et New Age (2T). Ces livraisons vont permettre de réalimenter le stock en offre neuve répondant aux besoins exprimés par les utilisateurs. L’arrivée de ces nouveaux programmes associée à une baisse de la consommation des m² neufs entrainent une augmentation du stock immédiat neuf qui atteint les 128 000 m² à fin 2023 sur l’ensemble de la Métropole (+43%). Le stock d’offre de seconde main augmente de manière moins significative avec 14 % de hausse sur 1 an. L’intramuros reste en tension avec un taux de 5,2 % tandis que les extérieurs affichent une vacance de 7,2 %.
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