Tout sur le dépôt de garantie d’un bail professionnel !

Le dépôt de garantie dans un bail professionnel n’est nécessaire que si le contrat de bail le prévoit. S’il n’est pas obligatoire, celui-ci peut être demandé par le propriétaire afin de servir de garantie en cas d’éventuelles dégradations de son bien immobilier. Cependant, pour qu’un bail professionnel introduise un dépôt de garantie, ce dernier doit répondre à certaines caractéristiques.

Quelles circonstances entraînent un dépôt de garantie au début d’un bail professionnel ? Et combien cela coûte-t-il ? Nos experts Valoris, spécialiste de l’immobilier d’entreprise, vous répondent !

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie représente la somme (fixée librement) que le locataire doit verser au bailleur à la signature du bail. Elle est conservée par le propriétaire pendant toute la durée du bail.

Quelles circonstances entraînent un dépôt de garantie pour bail professionnel ?

Aucune loi ne prévoit le dépôt de garantie comme obligatoire dans le cadre d’un bail professionnel. Toutefois, la plupart du temps, celui-ci est prévu dans le contrat de bail professionnel. Ce dernier est fixé librement entre le bailleur et le locataire.

Puisqu’il n’est pas obligatoire, rien n’oblige un locataire à le payer. En revanche, refuser une proposition de dépôt de garantie dans un bail professionnel constitue un motif pour le bailleur de mettre son bien à disposition d’un autre locataire.

Quand pouvez-vous effectuer un dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est versé à la signature du bail par le locataire et son montant doit être indiqué dans le contrat de location. Le locataire ne devra en aucun cas verser un dépôt de garantie si cela n’est pas clairement spécifié dans le contrat de bail.

Quelles sont les conditions pour demander un dépôt de garantie pour bail professionnel ?

L’introduction d’un dépôt de garantie dans un bail professionnel fait intervenir les critères d’attribution du bail professionnel.

Le bail professionnel respecte des caractéristiques qui lui sont spécifiques :

• Une autorisation de changement d’usage des locaux ;
• Le locataire doit exercer une profession libérale à bénéfices non commerciaux.

Si votre local se trouve dans une commune de plus de 200.000 habitants, vous devez chercher à obtenir une autorisation de changement d’usage des locaux. C’est grâce à cette autorisation que le bien pourra faire l’objet d’un usage professionnel et non plus simplement d’un usage à titre privé.

Avant toute rédaction de contrat, le propriétaire du local doit se renseigner auprès des services de la mairie et par la suite introduire un dépôt de garantie.

A noter : en cas de résiliation du bail professionnel en cours, le locataire doit respecter un préavis de six mois avant son départ des lieux. Tout départ sans respect du préavis annule le remboursement du dépôt de garantie. Vous pouvez aussi bénéficier d’un préavis réduit sous conditions.

Dépôt de garantie : combien cela coûte-t-il ?

Le dépôt de garantie représente les frais qui seront engagés pour la réalisation d’éventuels travaux ou réparations, au cas où le bien immobilier présente des dégradations durant la période du bail. Le cas échéant, les frais de réalisation des travaux sont alors déduits du dépôt de garantie Si aucune réfection n’est nécessaire, la totalité du dépôt est remise au locataire pour bon entretien.

Aucune disposition légale fixant le montant du dépôt de garantie d’un bail professionnel n’existe à l’heure actuelle. Le montant du dépôt de garantie est librement fixé grâce à l’entente bailleur-locataire au début du bail. Toutefois, il doit générer un intérêt pour le locataire. Le taux d’intérêt pratiqué sur le dépôt de garantie pour le locataire est également le même que la Banque de France pratique pour les avances sur titres. A la différence des baux commerciaux, les intérêts pour un bail professionnel ne sont pas automatiques.

Dans le premier cas, les sommes bloquées peuvent être considérées comme des dépôts de garantie puisqu’assimilables à des loyers payés d’avance. Ces sommes produisent des intérêts sous conditions. Le Code de commerce prévoit en son article L145-40 que le dépôt de garantie du bail commercial doit pouvoir produire des intérêts similaires aux taux pratiqués par la Banque de France au profit du locataire. Ceci n’est possible que si le montant bloqué excède deux échéances de loyer.

Cette pratique est différente en ce qui concerne le dépôt de garantie en matière de bail professionnel. Si votre loyer dépasse deux mandats, vous ne pourrez tout de même pas percevoir d’intérêts sur le dépôt de garantie de votre bail professionnel automatiquement.

Quid de la restitution du dépôt de garantie ?

Puisque la loi ne stipule pas grand-chose en matière de dépôt de garantie, il est plus judicieux de prévoir toutes les modalités du bail dans le contrat (montant, échéance de paiement, restitution), mais aussi les conditions de retenues sur ce montant, notamment les impayés de loyer, ainsi que de possibles dégradations.

Le dépôt de garantie du bail professionnel doit obligatoirement être restitué au locataire au moment où il quitte les lieux. Généralement, la restitution du dépôt se fait dans un délai d’un mois si l’état des lieux à la sortie du locataire est le même qu’à son entrée. Ce délai est prolongé à deux mois si l’état des lieux à la sortie n’est pas le même qu’à l’entrée, à condition que cela soit précisé dans le contrat de bail.

Une clause du contrat de bail peut prévoir la conservation du dépôt par le bailleur en cas de résiliation de bail. Le bailleur devra justifier les retenues faites sur le montant du dépôt de garantie à son locataire.

Ceci peut être fait par :

• Un état des lieux à l’entrée et à la sortie du bien avec photos à l’appui ;
• Un constat d’huissier ;
• Les factures pour les travaux de réfection ;
• Le devis des travaux de réfection ;
• Une lettre de réclamation des loyers impayés n’ayant pas eu de réponse.

Il est dans les faits indispensable qu’un dépôt de garantie soit prévu dans le contrat de bail professionnel. Si cela n’est pas le fait, l’on considère un accord tacite de clause de dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie ne doit pas être considéré comme une avance sur le loyer. Si le locataire refuse de payer le dernier loyer en fin de bail, sous prétexte qu’il pourrait utiliser le dépôt de garantie pour s’acquitter de sa dette, le bailleur peut décider d’engager une procédure judiciaire.

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