Zoom sur le marché immobilier lyonnais du retail en 2023

Structure du marché immobilier des commerces sur la Métropole de Lyon

Le centre névralgique se situe sur la Presqu’île avec des emplacements primes dans le Carré d’or, notamment sur la rue du Président Edouard Herriot et des artères Mass-Market (rues de la République et Victor Hugo), puis les avenues de Saxe (Lyon 3-6) et Jean Jaurès son prolongement (Lyon 7), l’avenue des Frères Lumière (Lyon 8), l’axe Cours Vitton/Cours Franklin Roosevelt (Lyon 6), la Grande rue de la Croix Rousse (Lyon 4) ou encore l’avenue Henri Barbusse pour Villeurbanne. En parallèle, 3 centres commerciaux viennent compléter l’offre de commerces à la Part-Dieu, Confluence et au Carré de Soie.

Des zones commerciales performantes sont implantées sur les extérieurs : Saint-Priest, Vénissieux, Limonest/Dardilly/Ecully/Champagne ou sur des secteurs hors Métropole à Saint Bonnet de Mûre et Villefranche. Là aussi, les centres villes bénéficient d’une forte attractivité commerciale, notamment à Oullins (Grande rue d’Oullins) et Villefranche (rue Nationale).

A fin 2023, 31 082 m² de surfaces commerciales se sont échangées sur l’ensemble du territoire de la Métropole/Villefranche, pour 209 mouvements. Ces résultats sont cohérents au regard de 2022 mais marquent cependant une baisse de 9% sur 1 an (34 000 m² en 2022).

L’intramuros plébiscité, la Presqu’Ile Nord moteur du marché des utilisateurs

Sans surprise, l’intra-périphérique (Lyon/Villeurbanne/Carré de Soie) capte la plus grande partie des surfaces : 81 % des m² se sont commercialisés sur ce territoire, soit 25 283 m² (+2 % Vs. 2022).

La Presqu’île Nord, grâce à son emplacement central, aux infrastructures dont elle dispose et à son positionnement historiquement tourné vers une offre commerciale de qualité, joue un rôle moteur. A fin d’année, 42 % des m² se sont transactés sur ce secteur (~13 000 m²). Vient ensuite le quartier Préfecture / Universités, avec 10 % des m² placés. Secteur à dominante résidentielle et commerciale, il bénéficie à la fois d’une position centrale proche Presqu’ile, Part-Dieu et Tête d’Or et d’une offre de locaux aux valeurs plus attractives que les secteurs limitrophes. Enfin, sur la 3ème marche du podium, Lyon 6 (6%) : ses 3 principales artères commerciales (cours Franklin Roosevelt et Vitton, avenue Maréchal Foch) cumulent à elles 3 près de 30% des m² placés du secteur.

Hors intramuros, ce sont les extérieurs Nord qui cumulent la majorité des m² placés. Cette zone qui s’étend de Saint-Georges de Reneins au Nord à Chasselay au sud représente 5% de la demande placée globale. La quasi-totalité des transactions se sont signées sur la commune de Villefranche, soit 1 400 m².

Une offre disponible adaptée aux indépendants

Le panier moye à 149 m² en 2023 est le reflet de l’offre de commerces existante sur le marché. Le stock d’offre est majoritairement composé de locaux de petites et moyennes surfaces, sur des pieds d’immeubles en centres villes. Cette typologie d’offres, historiquement existante, est renforcée par le choix de développer de nouveaux programmes tertiaires ou résidentiels incluant des socles actifs, permettant de positionner des commerces répondant aux besoins de proximité des utilisateurs et/ou résidents.
Par ailleurs, ce type de surfaces offre des opportunités adaptées aux indépendants, qui ont la possibilité de s’implanter sur des adresses à forte visibilité, tout en maîtrisant leurs coûts immobiliers.
Des possibilités de grandes surfaces existent cependant de manière sporadique en centre-ville : 2 transactions supérieures à 1 000 m² ont été référencées cette année sur la rue Carnot et l’Hôtel-Dieu.

Le marché des commerces à Lyon est caractérisé par un taux d’occupation important et un turn-over maîtrisé. La vacance prolongée d’un local peut se justifier par les délais d’implantation pour un nouveau preneur qui peuvent aller de 3 à 6 mois minimum.

Les locations / cessions de droit au bail au cœur du marché métropolitain

ché des commerces à Lyon est largement tourné vers le locatif : 78 % du volume échangé sont des locations (env. 24 000 m²). Viennent ensuite les cessions de droit au bail pour 9 % (env. 2 700 m²). Ces résultats sont peu surprenants si l’on considère que la Presqu’île, qui capte l’essentiel des m² consommés, est un secteur avec une forte présence d’investisseurs institutionnels.

Les artères Mass Market (rue de la République, rue Victor Hugo), et d’une manière plus générale les grandes surfaces (Grand Hôtel Dieu), absorbent la majorité des m² transactés et sont pour la plupart des locations pures, ce qui augmente naturellement le volume des locations. A contrario, les cessions de bail se retrouvent sur des surfaces plus petites aux loyers plus faibles comme sur les rues primes du Carré d’or, la rue de Brest, et les artères commerçantes des 3ème, 6ème ou 8ème arrondissements.

Par ailleurs, un faible stock d’offres disponibles à la vente, associé à un contexte économique peu favorable aux projets à l’acquisition poussent les utilisateurs à se tourner vers des biens à la location.

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